許文昌/曾榮耀不動產全制霸

甲以其一宗土地之特定部分設定地上權於乙，乙隨即興建房屋一棟。數年後，甲死亡，其繼承人一直未辦理繼承登記。國有財產署遂依土地法第73條之1將其土地公開標售，最後由丙得標。此時，乙主張依土地法第104條主張優先購買該土地之全部，而非該土地之特定部分，是否有理？

【解答】

(一)土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」所稱同樣條件，指出賣之同一條件。準此，地上權人乙得就該土地全部主張優先購買權。

(二)土地法第73條之1第3項前段規定：「依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。」準此，合法使用人乙就其使用範圍有優先購買權。換言之，乙僅得就該土地之特定部分主張優先購買權。

(三)上開兩項規定競合時，由於同屬土地法，經查土地法第104條訂定時間在前，土地法第73條之1訂定時間在後，因此依新法優於舊法或後法優於前法原則，優先適用土地法第73條之1。亦即，乙僅得就其設定地上權範圍之土地主張優先購買權。

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