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【106年專技普考地政士「土地法規」第二題】
二、按平均地權條例之規定，出租耕地徵收時須以所有人之徵收價定額補償承租人，其內容為何？如此規範是否有違憲法保障財產權之意旨？請申論其理由。（25分） |
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【曾榮耀老師，土地法規講義第一回，頁90-91。】
(一)根據平均地權條例第11條，依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人。因此，其補償給耕地承租人之內容為：
- 改良土地所支付之費用，由政府補償。
- 尚未收穫之農作改良物，由政府補償。
- 土地所有權人所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，由土地所有權人補償，並應由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交。
(二)該規範經大法官釋字第579號解釋，尚無悖於憲法第十五條保障財產權之本旨，但其以定額方式推估承租人補償之方式應儘速檢討修正，以符憲法意旨：
- 人民之財產權應予保障，憲法第15條定有明文。國家因公用或其他公益目的之必要，得依法徵收人民之財產，對被徵收財產之權利人而言，係為公共利益所受之特別犧牲，國家應給予合理之補償，且補償與損失必須相當。國家依法徵收土地時，對該土地之所有權人及該土地之其他財產權人均應予以合理補償，惟其補償方式，立法機關有一定之自由形成空間。
- 耕地承租人之租賃權係憲法上保障之財產權，於耕地因徵收而消滅時，亦應予補償。且耕地租賃權因物權化之結果，已形同耕地之負擔。平均地權條例第11條規定，係出租之耕地因公用徵收時，立法機關依憲法保障財產權及保護農民之意旨，審酌耕地所有權之現存價值及耕地租賃權之價值，採用代位總計各別分算代償之方法，將出租耕地上負擔之租賃權價值代為扣交耕地承租人，以為補償，其於土地所有權人財產權之保障，尚不生侵害問題。
- 惟近年來社會經濟發展、產業結構顯有變遷，為因應農地使用政策，上開為保護農民生活而以耕地租賃權為出租耕地上負擔並據以推估其價值之規定，應儘速檢討修正，以符憲法意旨。
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【106年專技普考地政士「土地法規」第四題】
四、某甲未領有任何證照，卻多次代理他人申辦買賣登記案件，於106年1月2日向地政事務所乙辦理不動產成交案件實際資訊申報登錄案件，2個月後，經乙辦理實地抽查，發現某甲涉實際資訊申報不實，經陳報該管直轄市政府，則某甲將遭到如何裁處？試依地政士法規定述明之。(25分) |
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【曾榮耀老師，地政士法講義第一回，頁11、22。】
(一)甲未領有任何證照，卻多次代理他人申辦買賣登記案件，依地政士法第49條規定，未依法取得地政士證書或地政士證書經撤銷或廢止，而擅自以地政士為業者，處新臺幣5萬元以上25萬以下罰鍰。其中，根據內政部相關函釋，所謂「為業」指以反覆同種類之行為為目的，獲取報酬並藉以維生之義，有關是否以地政士為業，登記機關應以事實認定為準。
(二)根據地政士法第26-1條規定，地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。甲因申報不實而違反該規定，則依地政士法第51-1條，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。
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【105高考地政「土地法規」第二題】
二、為維護社會公益或保障私人權益，我國對土地權利的取得與行使有地權限制之規定。在現行耕地所有權的取得與行使上，有對耕地承受人資格與耕地分割進行限制，請依農業發展條例分別說明上述兩項限制之目的與限制內容。又農業發展條例對農業用地興建農舍及其處分的限制規定為何？（25分） |
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【曾榮耀老師，土地法講義第二回，頁30-34。】
耕地限制：
- 移轉限制
- 私法人不得承受耕地。但符合§ 34 規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。 ( 農發§ 33)+ 上課補充之立法意旨說明
- 資格 ( 農發 §34 、 35 、 36)
- 分割限制 ( 農發 §16) ：每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者，不得分割。但有相關情形者，不在此限 ( 口訣 )
- 申請興建農舍之條件 ( 農發 §18) ( 口訣 )
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