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曾榮耀老師土地經濟學精準命中
 
【105年高考地政「土地經濟學」第一題】
一、請說明屠能(Von Thünen)區位理論之概念。在現今全球化與科技現代化裡,全球化似乎與屠能之孤立國的假設較為接近,但另一方面科技進步又使運輸成本結構與型態與以往大為不同,請問屠能區位理論現今還有適用性嗎?若有,請舉例說明之。(25分)
 
 
【曾榮耀老師,土地經濟學講義第四回:第六節「農業區位理論」,頁22-29。】
  1. 屠能區位理論:孤立國的農業活動受到與都市距離遠近的影響。距離愈遠,負擔的運費愈高,利潤也就愈低,當運費增加到某種作物無利可圖時,該地點即成為該作物的耕作界限。由於各種作物投人的生產和運輸成本並不相同,因此不同作物的耕作界限就不會一致。另外,農業經營的集約度也受距離城市遠近的影響,其認為在距離城市最近的地方,運輸便利,將實行集約經營;而在距離市場較遠的地方則適合實行粗放經營。最終形成由近而遠的同心園圈層分佈。
  2. 隨技術發展與交通系統的改善,使屠能的區位理論中,占關鍵性作用的距離因素限制越來越小。
    有無便捷交通之屠能圈差異:

    以競租線分析:
  3. 仍有其適用性。首先,在農業區位之適用上,雖交通運輸導致現今並無呈現完整的同心圓狀態,但仍有層次之差異最靠近市中心之第一圈農業為精緻花卉、第二圈為穀類作物、第三圈則為根莖作物。此外,阿隆索 (Alonso) 提出以都市中心的中心商業區 (CBD) 替代孤立國的市鎮;以通勤居民替代農民,接近市場的土地,負擔較低運輸成本進行分析。因此,應用於都市利用上同樣具有適用性。

   
 
 

【105年高考地政「土地經濟學」第三題】

三、土地投機(Speculation)往往是造成地價高漲的重要原因之一,然而投機行為的經濟功能與意義仍是爭論不休,請說明投機行為的意義與政府該如何適度引導與有效管理投機行為?(25分)

 
 
【曾榮耀老師,土地經濟學講義第一回頁6;第二回18-19、20-22、30;以及各篇章對政府管制之說明,如課稅、健全不動產交易市場。】
  1. 假性需求:又稱土地虛偽需求,係人類基於保值、增值或投機等因素,而對土地產生非必要需求。其屬於對土地之不正常、不合理之需求。假性需求常是促成地價高漲的主因,故政府常採取相關政策來抑制假性需求。
  2. 投機意義:非以土地利用為目的,而以轉售賺取差價為目的之行為。土地及房地產容易形成投機的原因,係因其特性 ( 如永久性、不移性、固定性、異質性等 ) 及其市場特性 ( 如不完全競爭、市場區隔、供需落後等 ) 造成市場失靈,加上政府失靈問題 ( 如法令不周延、執行不徹底、資訊不充足等 ) ,以致土地及房地產充斥投機行為。
  3. 投機結果:
    1. 正面效果:
      1. 增進市場效率 ( 不成立 )
      2. 風險移轉 ( 並無移轉反而加重 )
      3. 價格發現 ( 僅具價位判斷與預測之意義 )
    2. 負面效果:
      1. 無效率
        1. 投機資本使用無效率。
        2. 投機標的使用無效率。
        3. 公共建設推動無效率。
      2. 不公平
        1. 獨占力較強者較易獲利。
        2. 有產者與無產者經濟差距擴大。
        3. 投機者獲利高於非投機者。
  4. 投機分類:
    1. 競爭性投機
      1. 完全競爭性投機
      2. 倒置競爭性投機
      3. 不足競爭性投機
      4. 過度競爭性投機
    2. 獨占性投機
  5. 政府作為:
    1. 短期:抑制投機需求 ( 如奢侈稅、空地限建、限制不動產貸款、稅捐查核、開徵空地稅等 )
    2. 中期:增加房地供給 ( 如推動都市更新、辦理市地重劃、開發新市鎮、農地釋出等 )
    3. 長期:健全不動產相關制度 ( 如實價登錄、實價課稅、改善不動產稅制、健全不動產金融、推動區域均衡發展等 )


   
 
 
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