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高點名師數位函授,陪伴我一路考取雙榜!
考取類科:103地政士
102不動產經紀人

考取學員:彭浩誠
推薦師資:許文昌(許文昌)、明台大(李淑明)
摘要感言
自己並非本科系,從小不愛唸書,高中畢業即服兵役,退伍後就踏入社會,因緣際會下接觸不動產行業別,才知道此行業的「專業性及發展潛力」。而在職場競爭環境下,深覺有必要充實自己;於是在100年開始準備普考「不動產經紀人」以及「地政士」考試。
第一次考試因公司適逢交屋潮較為忙碌,沒多餘時間可以準備,想當然就是榜上無名啦!不動產經紀人(100年)及地政士(102年)皆名落孫山。102下半年開始,重新調整自己的讀書方式並加入高點,在102年即考取不動產經紀人、103年也順利通過地政士考試,以下是準備過程與考試心得分享:
在準備102年不動產經紀人與103年地政士考試之前就有上過補習班,已經稍微有法律概念了,但離上考場還有一段距離,所以重新評估過後決定找一間補習班來加強自己的法律敏感度,如此才可直接切入核心來準備;最後選擇高點來勝不動產函授課程,並下定決心一定要利用二年時間考上兩張證照,與公司溝通後,順利取得各二個月左右的留職停薪,專心當全職考生,全力衝刺。

讀書計畫:在請假之前已先將來勝課程看完,所以在留職停薪那段時間都是安排到圖書館去自修,看書時間從星期一到日早上八點半到晚上九點,扣除吃飯、休息及上廁所的時間,實際唸書時間約10小時左右(視情況調整)。而科目及讀書時間上都有排定課表,我會將科目拆開來編為一組,相關科目可視進度調整。
1.民法總則、債篇一組。
2.物權單獨。
3.親屬、繼承一組。
4.土法、地政士法一組。
5.土稅、特銷稅。
6.遺贈稅、稅稽法一組。
7.土登、地測一組
讀書時間大致分為二階段
(一)第一階段(4月11日~5月12日):第一階段就是無限輪迴每天唸一組考古題、寫題目,我是以高點來勝發的講義為主,搭配高點來勝出版的考古題《地政士歷屆試題精解》(高點網路書店販售)來做練習;惟民法這科我另外有買李淑明的《民法入門》做為參考和比較。另外民法物權因與土登有相關,所以我會刻意排在土登的隔天唸,如重點法條有釋字或其它解釋都是必看的重點,例如:土43條登記有絕對效力,我會聯想到「院字1956號」,內容的部份就是挑重點帶一下即可。對於像土登有很多項、款的科目,我會創設適合自己且能快速記憶的口訣,有些編到後面唸起來超像詩句,連自己都覺得好笑。
(二)第二階段(5月13日~6月6日):原則上一樣複習上述1~7組別,但是將每天原本只讀一科增加至二科,例如:
08:30~12:30(土登、地測)
13:00~17:00(土登、地測)
17:00~18:30(民法物權)
19:00~21:00(民法物權)
在第二階段會非常累、緊張,一方面在最後階段看書時腦筋要轉得很快,並且記憶所有的口訣;另一方面是越接近考試,也就越緊張。所以這階段也要適當的運動、休息來調整壓力。另外此階段我會利用睡前30分鐘來看較難記的法條,這是考友的好心建議,我個人是覺得很有用,像土34-1總共六項,睡前利用30分鐘來背,隔天早上起床竟然可以不看書就將六項全部都唸出來,不過還是要多練習,因為久未練習是會生疏的!
考場注意事項及應考技巧:
前往考場的路上會有一些補習班發考前猜題的文件,我自己是沒有拿,主要是已經習慣高點來勝的答案,其他補習班的答案未必都相同,如果遇到答案不一樣反而是增加自己的負擔與壓力。 上考場要帶的文具和考試書籍是最基本的,而心理的調適才是學問最深的;在考場可能會遇到各種狀況,像最常見的是坐在前面或兩旁的同學腳抖個不停、轉筆掉筆……等,好巧不巧經紀人和地政士兩次考試都被我遇到,但還好我平時在圖書館已練就一身功夫(在圖書館遇到更多狀況,例如翻書翻的很大力、寫字寫得很大力,還有高中生情侶檔在談情說愛的),所以平時要讓自己去習慣各重狀況,上考場就比較不怕被旁邊考生所影響。拿到試卷時我會花5分鐘左右的時間先將題目看清楚,先釐清出題委員問得是什麼,不要一緊張把題意A寫成B整個「文不對題」,就算內容寫得在多,「文不對題」的答案肯定拿不到好分數;如果會寫的就先將口訣或關鍵字寫在試卷空白處,待四題審視完畢後,就開始編排作答。 另外建議每科寫完後可預留五分鐘時間來檢視是否有「錯字」、「簡體字」或「語意不順」需修改的部份。
各科準備:
經紀人考試專業科目為「選擇題」50%、「申論題」二題50%;地政士則全部科目皆為「申論題」,自己目標是考上地政士,所以準備經紀人大部分是以練習申論題為主,因許文昌(許文昌)老師也說:「只要將法條與申論題基礎打好,選擇題自然就會寫。」所以在準備經紀人除民法外,其餘較少作選擇考古題。而地政士除了練習寫申論題外還要去看些「大法官解釋」及「內政部函釋」,培養法律的敏感度。
(一)國文:國文投資報酬率低,大部分人都會放棄這科,不過我還是會利用讀到累的時候看看報章社論及文章。文章的部分我會上《人間福報》的網站,裡面好文章很多,可自己挑選與工作、人際關係……等相關考題的文章,列印出來後可利用閒暇時間閱讀;再來就是涉獵一些美字良句,我是看《這句話超好用》系列的書,內容有常用的勵志名言,從諺語、名人佳句、名言錦句…等,個人很推薦的一本書。
(二)民法與信託法:民法這科範圍大且不易拿分,故必須先求理解,學習法條之間的運用;再背誦法條。民法五篇我唸書的分配時間是總則20%、債篇10%、物權30%、親屬加繼承40%,債篇因為範圍大投資報酬率不高,所以時間上分配會比較少。本科除了高點來勝的講義外,還參考了李淑明的書籍,信託法則是許老師所教,最好是將講義練習五遍以上。
(三)土地法:土法我是以許文昌(許文昌)老師編排的講義作練習,土法外國人的限制、34-1、73-1、104……等重點條文必背;優先購買權的債、物效力,土法跟平均地權條例的條文差異都是重點。
(四)土地登記:土登條文少,但內容多,每一條幾乎都是重點,所以土登這一科我創了很多口訣來幫助記憶,至於地測的部份更是重點中的重點,因為法條少內容不多,每年又必出一至二題,所以算是個拿分的關鍵。
(五)土地稅:土地稅法也是許文昌(許文昌)老師教學,許老師除了基本的稅法課程外,還另外教我們節稅的方式,上許老師的課真的有一種很充實的感覺。這科幾乎全部都看的很熟,也是練習高點來勝發的講義。
(六)不動產估價概要:估價這科跟數學有點關係,因本身數學不好,所以投入了很多時間學習。估價科目為許文昌(許文昌)老師所教,估價三大法「成本」、「比較」、「收益」法是最基本一定要了解的,進階的部分會衍生到計算題,例如:定額法計算折舊額、樓層別效用比與地價分配率的求取方法……等,計算題的部份要常練習再加上背熟技術規則即可應付。
(七)不動產經紀相關法規概要有:經紀業管理條例(細則)、消保法、公交法及公寓條例,近幾年不動產說明書及相關契約書之應記載及不得記載事項,每年基本上都會出個幾題。這科法條內容少,我是先練習寫申論題,再回頭看法條;最後將各法的罰緩金額分清楚即可。
以上是各科的準備,另外只要遇有新修法律或法規命令解釋,一定會是熱門考題,甚至是有關不動產的時事都要去了解。 例如今年103年土登第四題出了新修法的考題,因為考前就把修法的條文列為重點,所以念得很熟,考完當下預估至少有20分,沒想到這題典試委員給了我滿分25分!所以只要是修法的都是超級重要。
最後很高興不動產經紀人和地政士都上榜,自己的努力果然沒有白費,我相信辛苦的付出是會得到相對應的回報;因本身對於唸書這一塊並不聰明,我是以土法煉鋼的方式去讀書,考取的方式是「勤能補拙」:念三次背不起來,那就念五次,再記不起來,那就念十次,要相信自己能考上!國考是條漫長的道路,過程中絕對是辛苦的,就好比要完跑一場馬拉松比賽,除了平常的練習,更需要毅力與耐力。唯有樹立明確的目標,才有足夠的動力,義無反顧地朝向目標前進。
 
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