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不動產哈燒新聞
降房屋稅 當然是專業!

中正大學法律學系教授/謝哲勝

據報載台北市不動產評議委員會最近開會決定,明年房屋稅的三大調整方向,分別是取消新屋加價項目、豪宅稅率由「1+路段率」改為「1+固定比率」、以及適用房屋稅新制的房屋標準單價將分六年緩漲,明年房屋稅先打七折。有人認為是政客作為,本人認為合理調降房屋稅,是符合不動產稅制專業的決策,並非政客作為,因而不得不加以澄清。

房屋稅和地價稅是地方財政的來源之一,依據財政需要加以課徵房屋稅,固然無可厚非。然而課稅必須符合量能原則,不符合量能課稅原則的租稅負擔,都是惡法,而且違反憲法平等原則。就房屋稅而言,符合量能課稅的作法,是針對房屋可能所得,課徵相當於所得稅稅率的稅額,房屋所有人既有或應有所得,就其所得課稅,與所得稅法理相同,即符合量能課稅原則。

台北市在前任市長末年調漲的房屋稅,並不符合量能課稅原則,現任市長痛改前人之非,自當大力鼓勵,並提出調降房屋稅理由如下:

一、 取消新屋加價項目新屋加價項目本是構造標準單價調漲前,為了拉近舊構造標準單價與真實造價的差距,而增加的項目,在新的構造標準單價已調漲2.6倍後,本已包括這些房屋通常的設施的造價,因而應刪除。更何況房屋稅必須針對房屋加以課徵,房屋的裝潢或設施,不當然是不動產,如並非不動產也不得課徵房屋稅。

二、 豪宅稅率由「1+路段率」改為「1+固定比率」北市的豪宅稅在欠缺房屋稅條例授權下,本是違法違憲,但行政法院認為所評定現值在不超過真實造價下,仍是合憲。即使依行政法院見解,因目前構造標準單價已接近房屋真實造價的五成,乘以二就超過真實造價,就不論還要乘上最高達300%以上的路段率。 如認為豪宅在造價上確實高於一般住宅的造價,乘以「1+120%」,等於2.2倍,也已經夠高了,因為在通常情形,豪宅造價低於一般住宅的2.2倍。

三、 適用房屋稅新制的房屋標準單價將分六年緩漲,明年房屋稅先打七折美國加州第13號公投案(proposition 13),限制房地評定價值每年調漲上限為2%,紐約州限制房地評定價值調漲上限為6%。反觀台灣並無法律規定房屋稅調整上限,之前竟有調漲數倍甚至二十幾倍的情形。

舊屋調漲違反房屋稅條例明文和信賴保護原則,新屋調漲已造成北市BOT掛零、都更案停滯、不動產相關產業蕭條倒閉而影響從業人員的生計。

現行法雖然是三年調漲整一次為原則,但也應限制三年調漲的最高上限,如就加州每年調漲上限為2%和紐約州每年調漲上限6%,取個折衷上限,三年調漲上限可訂為4%~10%,然後授權地方議會在此範圍內通過該市縣的調漲上限。

北市「適用房屋稅新制的房屋標準單價將分六年緩漲,明年房屋稅先打七折」,正是符合信賴保護原則,也勉強符合先進國家調漲房屋稅的精神,不僅不是政治,比批評者更符合專業。最後,主張調高房屋稅者都喜歡以美國為例,但卻不懂美國房屋稅稅法。

台灣的房屋稅和地價稅,如與美國相比較,雖然美國法律規定是依市價進行估價,但實際的評定價值都低於市價,台灣的公告地價和房屋標準價格在2014年調整前也遠低於市價,但台灣房屋評定現值2014年調整後,有些情形已超過市價。

美國房屋稅與台灣相異之處有:房地合併課財產稅、自用住宅房地有免稅額、高齡者、殘障者和退伍軍人和中低收入者的自用住宅房地免稅、法定稅率較低、對於不同類型房屋或建築物的稅率為較精緻的規定、每筆房地逐一估價而納稅義務人對於估價錯誤可得到救濟、房地稅可以作為費用扣除交易所得、房屋會逐年折舊而貶值以及房地稅調漲每年有上限。

因此,除了肯定北市府調降房屋稅的作法外,本人並主張:

一、房地應合併計價課徵房屋稅和地價稅;
二、對於不同類型房屋或建築物稅率應為較精緻的規定,但應刪除房屋稅第5條以持有房屋戶數訂定差別稅率的規定;
三、經立法院與地方議會通過才能課徵豪宅稅;
四、應消除房價未減除地價、交易所得未扣除房地稅成本及租金所得稅與房地稅並存等重複課稅;
五、應遵守房屋因折舊而貶值、殘值率不得高於10%及逐一估價等估價原理;
六、全體人民或高齡者、殘障者、退伍軍人和中低收入者的自用住宅房地應全部或定額免稅;
七、應降低房屋稅法定稅率並使房屋稅不應超過房屋每年淨收益的半數;
八、房屋課稅現值不應溯及調漲;
九、應立法限制房地稅每年調漲上限為4%~10%,並授權地方議會在此範圍內制定其上限。

【消息來源:105.12.19 中時電子報】

 
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