許文昌/曾榮耀不動產全制霸

區分所有建物之面積分為專有部分及共有部分(附帶說明的是，民法稱之為共有部分，公寓大廈管理條例稱之為共用部分)。專有部分包括主建物面積及附屬建物面積。基此，區分所有建物面積包括主建物面積、附屬建物面積及共有部分面積三項。茲分述如下：

(一)主建物面積：指建物之室內面積，為區分所有權人實際使用之最重要部分。

(二)附屬建物面積：附屬建物登記之變革分四階段說明。

1. 第一階段：僅騎樓、陽台、雨遮及屋簷可以登記為附屬建物。
   早期，附屬建物之登記項目琳瑯滿目，未受限制。內政部於85年6月4日以台內地字第8575210號函文規定，附屬建物除騎樓、陽台、平台、屋簷、雨遮等外，其他如露台、花台、花棚、裝飾牆、栽植槽等不予辦理產權登記。另，依「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11點規定，區分所有建物之騎樓，除主管建築機關備查之圖說標示為專有部分外，應以共有部分辦理登記。附帶說明的是，平台即陽台，一樓稱為平台，二樓以上稱為陽台，雨遮設置於窗戶或冷氣孔上方，供遮雨防曬之用。屋簷指斜屋頂或平屋頂突出建物外牆部分，以阻擋雨水注入屋內。
2. 第二階段：雨遮及屋簷可以登記，亦可以計價。
   雨遮及屋簷無法提供民眾生活滯留使用，故對購屋者而言不具實用性，只是買到只能站鳥、不能站人的虛坪。況且雨遮及屋簷等虛坪增加，將使公共設施比例(即共有部分面積/建物總面積)下降，誤導購屋者。
3. 第三階段：雨遮及屋簷可以登記，但不可以計價。
   「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，自100年5月1日起，附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格。換言之，預售屋之雨遮及屋簷可以登記，但不可以計價。雨遮及屋簷雖不得計價，但建商將其價格灌入總價中，因此房屋整體之平均售價未受影響。況且雨遮及屋簷不得計價僅限於預售案，交屋後之成屋買賣仍可以計價。如此，購屋者仍未享有實益，卻造成市場交易之混亂。
4. 第四階段：雨遮及屋簷不可以登記，亦不可以計價。
   106年1月9日修正發布地籍測量實施規則第273條，自107年1月2日以後申請建造執照之建物，附屬建物僅陽台可以測量登記，雨遮及屋簷不可以測量登記。換言之，107年1月2日以後申請建造執照之新案，雨遮及屋簷不可以登記，且不可以計價。

(三)共有部分面積：指區分所有建物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬建物，而供共 同使用者。坊間俗稱「公共設施」。實務上，公共設施又有「大公」與「小公」之分。前者指區分所有建物之屋頂突出物及地下室法定防空避難室、蓄水池、配電室等全體區分所有權人皆須共同使用的空間。後者指僅各區分所有權人實際使用部份之各層樓梯及電梯等空間。

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