許文昌/曾榮耀不動產全制霸

＜不動產投資分析考前補充資料＞

(一)逆向抵押貸款之意義：

年長老人將其房子抵押給銀行，由銀行每月提供生活費。房子雖抵押給銀行，但還可以繼續居住。俟貸款期滿或未來身故時，可選擇償還貸款或由銀行將房子拍賣，餘額可領回或分配給家屬。

(二)逆向抵押貸款之功能：

1. 以房養老：逆向抵押貸款提供有房子但無現金流的退休年長者，將資產活化，每個月有固定生活費，不必靠子女奉養，享受樂活生活。
2. 在宅安養：逆向抵押貸款可以提供老人在家安養，房子雖設定抵押權給銀行，但老人可以繼續居住，直至往生。
3. 減輕子女負擔：近年來，台灣發生少子化及高齡化之嚴重問題。又，年輕人普遍低薪現象，陷入窮忙族。因此，逆向抵押貸款可以解決老人之經濟問題，減輕子女負擔。

(三)台灣逆向抵押貸款之內容：

目前國內開辦以房養老業務之銀行有合作金庫、土地銀行、華南銀行、台企銀行、第一銀行、台灣銀行、台新銀行、中信銀行、上海商銀等九家。其內容產品大同小異，列舉大要如下：

1. 借款人年滿65歲以上。
2. 貸款成數最高七成。
3. 借款期間最長30年。
4. 年齡加貸款期間須大於95。
5. 每月撥付金額為貸款金額除以貸款期間所得到之金額，再扣除當期應繳利息。
6. 當月應繳利息若超過每月撥付本金的三分之一，其超過部分可採掛帳方式，直至契約終止時一次清償。
7. 未來還款方式可由繼承人清償，或經由擔保品拍賣所得價金償還。

(四)推展困難之原因：

以房養老之逆向抵押貸款雖立意甚佳，惟業務難以拓展，其原因如下：

1. 長輩怕丟臉：年紀這麼大還要借錢，怕被街坊鄰居看笑，覺得不光彩。
2. 子女怕被認為不孝：子女怕被親友指指點點，連父母都養不起，還要父母貸款，認為子女不孝順。
3. 擔心債留子孫：國人普遍認為，有房子就應該留給孩子。以房養老，反而債留子孫。
4. 影響未來繼承利益：有些子女擔心未來少了一筆可繼承的財產，影響繼承利益。

總之，傳統觀念不改變，逆向抵押貸款難以推展。

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