許文昌/曾榮耀不動產全制霸

甲向乙購買一筆林地，於未完成所有權移轉登記前，辦理保全將來移轉請求權之預告登記，試問：
(一)若甲為外國人，可否辦理預告登記？
(二)乙之土地被徵收，預告登記能否與之對抗？
(三)預告登記未塗銷前，乙將其土地出租於丙，是否可行？日後，對甲有何影響？

【解答】

(一)土地法第17條第1項規定：「左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。」準此，外國人對林地無權利能力。若甲為外國人不得辦理林地移轉保全之預告登記。

(二)土地法第79條之1第3項規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」準此，甲之預告登記不能對抗土地徵收。

(三)預告登記屬於限制登記之一種。土地登記規則第136條第1項規定：「所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。」準此，限制登記僅限制處分，未限制管理、使用、收益等。故乙將其土地出租（出租屬於管理行為）於丙，仍為法所許。

(四)日後，預告登記塗銷後，土地移轉於甲名下，依民法第425條規定，丙之租賃仍存在於甲之土地上。

推薦課程：

1. 面授課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高普特考地政
2. 雲端課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政

推薦書籍：

1. 地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政