許文昌/曾榮耀不動產全制霸

交換是互易之一種。所稱互易，指當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權（民法§398）。所謂交換，指當事人雙方約定互相移轉不動產。交換包括土地與土地之交換、土地與建物之交換、建物與建物之交換等三種。至於不動產以外之物（如汽車、古董等）與不動產之交換，則屬於買賣範疇，非屬於本單元之交換範疇。

(一)土地與土地之交換：土地交換，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅（土地稅法施行細則§42Ⅰ）。
例如：甲之A地與乙之B地交換。A地面積800平方公尺，前次移轉現值每平方公尺6,000元，本次移轉現值（即交換時之公告土地現值）每平方公尺12,500元，前次移轉至本次移轉之物價指數130%。B地面積500平方公尺，前次移轉現值每平方公尺10,000元，本次移轉現值（即交換時之公告土地現值）每平方公尺30,000元，前次移轉至本次移轉之物價指數150%。甲、乙二人各應繳納多少土地增值稅？（甲繳納A地之土地增值稅752,000元，乙繳納B地之土地增值稅1,500,000元）
計算過程如下：

1. 甲應繳納A地之土地增值稅：
   1. 前次移轉現值：6,000x800x130%=6,240,000
   2. 本次移轉現值：12,500x800=10,000,000
   3. 土地漲價總數額：10,000,000-6,240,000=3,760,000
   4. 土地增值稅：3,760,000x20%=752,000
2. 乙應繳納B地之土地增值稅：
   1. 前次移轉現值：10,000x500x150%=7,500,000
   2. 本次移轉現值：30,000x500=15,000,000
   3. 土地漲價總數額：15,000,000-7,500,000=7,500,000
   4. 土地增值稅：7,500,000x20%=1,500,000

附帶說明的是，交換屬於財產之移動，如以顯著不相當之代價，讓與財產，其差額部分，以贈與論，課徵贈與稅（遺產及贈與稅法§5II）。準此，甲以10,000,000元之A地交換乙之15,000,000元之B地。倘甲有給付5,000,000元之差額，則無贈與稅；倘甲未給付5,000,000元之差額，等同乙贈與5,000,000元予甲，因此贈與人乙應繳納贈與稅。

(二)土地與建物之交換：土地與建物交換，土地部分向原土地所有權人課徵土地增值稅，建物部分向取得建物所有權人課徵契稅。交換契稅為其契價2%（契稅條例§3V）。交換有給付差額價款者，其差額價款應以買賣契稅稅率（6%）課徵（契稅條例§6Ⅱ）；交換未給付差額價款者，其差額價款應以贈與契稅稅率（6%）課徵。
例如：甲之A地與乙之B屋交換。A地面積800平方公尺，前次移轉現值每平方公尺6,000元，本次移轉現值（即交換時之公告土地現值）每平方公尺12,500元，前次移轉至本次移轉之物價指數130%。B屋面積500平方公尺，房屋評定標準價格每平方公尺30,000元。甲、乙二人各應繳納多少土地增值稅及契稅？（甲繳納A地之土地增值稅752,000元及B屋之契稅500,000元）
計算過程如下：

1. 甲應繳納A地之土地增值稅
   1. 前次移轉現值：6,000x800x130%=6,240,000
   2. 本次移轉現值：12,500x800=10,000,000
   3. 土地漲價總數額：10,000,000-6,240,000=3,760,000
   4. 土地增值稅：3,760,000x20%=752,000
2. 甲應繳納B屋之契稅：
   甲以10,000,000元之A地交換乙之15,000,000元之B屋，差額5,000,000元，其契稅由付款而取得建物之一方繳納（本例由甲方繳納）。
   1. 交換有給付差額：
      契價：30,000x500=15,000,000
      交換契稅：10,000,000x2%=200,000
      買賣契稅：5,000,000x6%=300,000
      合計：200,000+300,000=500,000
   2. 交換未給付差額：
      契價：30,000x500=15,000,000
      交換契稅：10,000,000x2%=200,000
      贈與契稅：5,000,000x6%=300,000
      合計：200,000+300,000=500,000

附帶說明的是，交換屬於財產之移動，如以顯著不相當之代價，讓與財產，其差額部分，以贈與論，課徵贈與稅（遺產及贈與稅法§5II）。準此，甲以10,000,000元之A地交換乙地之15,000,000元之B屋。倘甲有給付5,000,000元之差額，則無贈與稅；倘甲未給付5,000,000元之差額，等同乙贈與5,000,000元予甲，因此贈與人乙應繳納贈與稅。

(三)建物與建物之交換：建物與建物交換，應由交換人估價立契，各就承受部分申報納稅。（契稅條例§6Ⅰ）交換契稅為其契價2%（契稅條例§3V）。交換有給付差額價款者，其差額價款，應依買賣契稅稅率6%課徵（契§6Ⅱ）。交換未給付差額價款者，其差額價款應以贈與契稅稅率6%課徵。
例如：甲之A屋與乙之B屋交換。A屋面積800平方公尺，房屋評定標準價格每平方公尺12,500元。B屋面積500平方公尺，房屋評定標準價格每平方公尺30,000元。甲、乙二人各應繳納多少契稅？（甲繳納B屋之契稅500,000元，乙繳納A屋之契稅200,000元）
計算過程如下：

1. 甲應繳納B屋之契稅：
   甲以10,000,000元之A屋交換乙之15,000,000元之B屋，差額5,000,000元，就差額部分之契稅由付款而取得建物之一方繳納（本例由甲方繳納）。
   1. 交換有給付差額：
      契價：30,000x500=15,000,000
      交換契稅：10,000,000x2%=200,000
      買賣契稅：5,000,000x6%=300,000
      合計：200,000+300,000=500,000
   2. 交換未給付差額：
      契價：30,000x500=15,000,000
      交換契稅：10,000,000x2%=200,000
      贈與契稅：5,000,000x6%=300,000
      合計：200,000+300,000=500,000
2. 乙應繳納A屋之契稅：
   1. 契價：12,500x800=10,000,000
   2. 交換契稅：10,000,000x2%=200,000

附帶說明的是，交換屬於財產之移動，如以顯著不相當之代價，讓與財產，其差額部分，以贈與論，課徵贈與稅（遺產及贈與稅法§5II）。準此，甲以10,000,000元之A屋交換乙之15,000,000元之B屋。倘甲有給付5,000,000元之差額，則無贈與稅；倘甲未給付5,000,000元之差額，等同乙贈與5,000,000元予甲，因此贈與人乙應繳納贈與稅。

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