許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一)發展權國有與發展權私有
發展權，指在土地上從事興建發展之權利。發展權歸屬，分為發展權國有與發展權私有二種。

1. 發展權國有：指發展權屬於公共領域，歸屬國家所有。如英國曾實施「發展權國有」，此發展權為國有。
2. 發展權私有：指發展權屬於私人領域，歸屬私人所有。如美國曾實施「發展權移轉」，此發展權為私有。

(二)容積移轉、容積獎勵及容積代金
國外之發展權相當於我國之容積（容積是由建蔽率、容積率、建物高度等構成）。目前我國實施之容積移轉、容積獎勵及容積代金，其容積性質不同，茲分述如下：

1. 容積移轉：公共設施保留地、古蹟等土地所有人將其土地之容積，買賣移轉至其他可建築土地供建築使用，俾使限制發展之土地獲得合理補償。準此，容積移轉之容積，屬於私人領域，故發展權（即容積）私有。詳如都市計畫容積移轉實施辦法、古蹟土地容積移轉辦法等。
2. 容積獎勵：政府將屬於公共領域之容積，贈與私人，以鼓勵特定土地使用（如都市更新、危老重建等），落實外部利益內部化。準此，容積獎勵之容積，原屬於公共領域，故發展權（即容積）國有。詳如都市更新建築容積獎勵辦法、臺北市建築物增設室內公用停車空間供公眾使用鼓勵要點等。
3. 容積代金：私人向政府購買屬於公共領域之容積，以提高其土地使用強度。政府再將其收入，專款專用，用於取得公共設施保留地。準此，容積代金之容積，原屬於公共領域，故發展權（即容積）國有。詳見都市計畫容積移轉實施辦法第9條之1。

(三)分區管制與發展權之關係
都市土地使用分區管制是在界定私人財產權範圍，允許私人擁有土地既有發展權（即現行土地使用類別及土地使用強度），至於未來發展權（即超過分區管制部分）置於公共領域，屬於國家所有。發展權界定清楚後，藉著市場力量，達到土地資源最有效率之配置。
都市土地使用分區管制是新制度經濟學所稱之「制度」。制度就是遊戲規則，具有可預測性，可以避免不確定性，有效降低交易成本，使得土地資源更有效率之配置。

(四)平均地權、發展權國有及分區管制之產權構想
平均地權制度以「地價」劃分公私有財產，發展權國有制度以「發展權」劃分公私有財產，分區管制制度以「容積」劃分公私有財產，三者有異曲同工之妙。

1. 平均地權制度：孫中山先生提出之「平均地權」制度，以規定地價（地價永以為定）劃分私有財產與公有財產之界線。規定地價以前之地價歸屬私有財產，規定地價以後之漲價歸屬公有財產。
2. 發展權國有制度：英國實施之「發展權國有」制度，以實施日劃分私有財產與公有財產之界限。實施日以前，已在土地上發展之權利歸屬私有財產；實施日以後，未來在土地上發展之權利歸屬公有財產。
3. 分區管制制度：我國實施之「分區管制」制度，以容制管制劃分私有財產與公有財產之界線。土地既有之容積歸屬私有財產，土地未來增加之容積歸屬公有財產。

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