許文昌/曾榮耀不動產全制霸

孫中山先生之平均地權理想，主張漲價完全歸公（即漲價全部歸公）。然，漲價完全歸公對於不動產市場造成下列不利影響：

(一)市場完全閉鎖：漲價完全歸公，賣方出售土地無利可圖，因此土地供給大幅減少。漲價完全歸公，買方購買土地無利可圖，因此土地需求大幅減少。如圖所示，土地需求曲線D與土地供給曲線S之交點，決定市場地價P0及土地交易量Q0。今，實施漲價完全歸公，一方面土地需求減少，土地需求曲線由D左下移至D’；另一方面，土地供給減少，土地供給曲線由S左上移至S’。新的土地需求曲線D’與新的土地供給曲線S’在第一象限無交點，土地交易量為零，土地市場完全閉鎖。

(二)租稅完全閉鎖：市場完全閉鎖，導致租稅完全閉鎖，土地增值稅之稅收為零。

(三)市場有行無市：如圖所示，D’與S’在第一象限無交點，土地市場有行無市。有行無市，指市場上有開價，但因開價過高，而無成交數量。

(四)價格機能失效：市場地價是指導土地利用之指標。當市場地價隱晦不明，恐造成土地過度利用或低度利用，而無法地盡其利。

綜上，漲價應大部歸公，而非完全歸公。

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