許文昌/曾榮耀不動產全制霸

建設公司售屋可以採「先售後建」（即出售預售屋），亦可以採「先建後售」（即出售新成屋）。坊間，建設公司售屋大都採「先售後建」方式（即預售方式）。其主要原因就是為了避險。茲說明如下：

(一)建設公司於預售時，如賣得好，則動工興建，然後完工交屋。如賣得不好，因產品定位錯誤，修改產品規劃再出售；或乾脆不動工興建，將土地轉售。

(二)建設公司於預售之當時房價已足以擁有合理利潤。因此，預售後如房價上漲，則歸屬購屋者投資不動產之利得；如房價下跌，則歸屬購屋者投資不動產之損失。因此，建設公司將預售後房價下跌之風險轉嫁給購屋者負擔。此種模式類似選擇權之買權，購屋者為買權之買方，建設公司為買權之賣方。選擇權原本就是一種避險工具。

(三)建設公司採預售方式，可以拉長銷售期至二年或三年。相對地，如採先建後售方式，建物完工後，始開始銷售，則銷售期非常短促。萬一房屋未立即賣出，則無法以購屋貸款轉還建築貸款，建設公司將持續負擔沉重利息。另，房屋未立即賣出，建設公司將開始負擔房屋稅。

(四)建設公司完銷後，恐因鋼筋、水泥、砂石或工資等大幅上漲而造成虧損。因此，建設公司於預售時，就與營造公司簽訂發包契約，將建築原料上漲因素轉嫁給營造公司。

(五)建設公司採預售方式，購屋者必須先繳納定金、簽約款、開工款及按工程進度繳納期款。換言之，建設公司可用預售收入，充當建案資金來源之一。購屋者繳納之定金、簽約款、開工款及工程期款等為購屋款之一部分（亦即購屋者之自備款），因此建設公司使用預售收入的錢，不必付利息，亦不必償還。

總之，建設公司售屋採預售方式有上述優點，因此建設公司售屋偏愛先售後建之預售方式。

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