本週專欄簡要彙整公寓大廈約定專用對繼受人之效力的實務判決一則。
甲與乙簽訂房屋及土地(系爭房地)預定買賣合約，約定總價4,600萬元。甲買受系爭房地時，乙明知無系爭房地門前法定空地10坪之專用權，卻騙稱除所有權狀所載29.49坪外，尚有法定空地可供專用，未違反誠信原則說未據實告知系爭房地所在之大樓管委會決議公告及總幹事明示，隨時可收回法定空地及調整使用空地償金，致甲陷於錯誤，而同意以包含法定空地使用權之對價購買系爭房地，並交付價金，乙係故意詐欺，不法侵害甲之金錢財產權，又未依債之本旨交付買賣標的，違反出賣人應負之告知、說明等附隨義務，且乙就法定空地之使用權應負權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保責任，進而請求損害賠償。試問出賣人乙主張依公寓大廈管理條例，繼受人甲有向公寓大廈管委會或相關人員查詢法定空地使用權源及狀態之義務，故不需賠償或應減輕賠償，有無理由？
按開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議供營業使用；約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件（如規約、管理委員會會議紀錄等），並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第16條第2項但書、第23條第2項第1款、第24條第1項、第35條固有明文。
惟觀諸上開規定之立法理由，公寓大廈管理條例第16條旨在維護公共安全，第23條在規範住戶規約應由區分所有權人自訂，並不得違反法令，及非經載明於規約不生效力之事項，第24條則明定區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人權利義務，以維護區分所有關係之一貫性，第35條係明定與規約及區分所有權人會議之會議紀錄權益關係之第三人得請求閱覽，管理負責人或管理委員會不得拒絕，俱非課有意購買所謂約定專用部分（即公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者）之買受人有事先查證使用權源之義務，況出賣人乙就所謂約定專用部分之使用現況及權源本難諉為不知，其既於系爭買賣契約擔保有法定空地之專用權，自應就不履行擔保所致甲之損害負全部責任，縱使甲可得依上開規定向大樓管委會或相關人員查詢法定空地之使用權源，卻未查詢，致未能於系爭買賣契約成立前發現乙並無所謂約定專用權，亦不能逕而認定甲未查證即與乙訂立系爭買賣契約，及之後因乙不履行權利瑕疵擔保責任而受有損害，為與有過失。
資料來源：臺灣高等法院 104 年度重上更（二）字第 109 號 判決