各位同學好
本週專欄來談有關於土地法上課提到的耕地租用(佃)之概念，根據最高法院112年度台上字第2852號民事判決為案例，茲整理重點如下：
A為甲土地之所有權人，於民國64年間將甲土地出租予B之被繼承人耕作，雙方並約定承租人不得擅自興建建物或變更土地用途。嗣後，B之被繼承人於甲土地上興建鐵架、水塔及建物，並將部分建物作為餐廳營業使用。其後，B之被繼承人死亡，B等人為其全體繼承人。
A主張，B之被繼承人未自任耕作，且將耕地作為非農業使用，已違反耕地租約及耕地三七五減租條例之規定，故租約應屬無效。A遂依所有物返還請求權及不當得利之規定，請求B拆除地上物、返還甲土地，並給付相當於租金之不當得利。
B則抗辯，B之被繼承人與A間另有租地建屋契約，並非無權占有；且A長期知悉地上物存在，仍收取相關款項，嗣後始請求拆屋還地，應有違誠信原則及權利失效。試問：A之請求有無理由？
判決重點
按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。所謂自任耕作，係指承租人應以承租土地供自己從事耕作之用；若承租人以承租土地建築房屋、居住或供其他非耕作使用，均屬未自任耕作。即使未自任耕作情形僅存在於承租土地之一部，全部租約仍向後歸於無效，租賃關係消滅，且不因出租人嗣後繼續收取費用，而使無效之租約恢復效力。
本題結論
本題中，B之被繼承人承租A所有之甲土地後，並未將土地作為耕作使用，反而於其上興建地上物，並將部分建物作為餐廳營業使用，已屬未自任耕作。依耕地三七五減租條例第16條規定，原耕佃租約應向後歸於無效。又B主張另有租地建屋契約，若未能證明其存在，且A縱曾收取相關費用，也不當然使無效租約恢復效力。因此，B繼承人占有甲土地欠缺合法權源，A依民法第767條第1項請求拆除地上物、返還土地，並依民法第179條請求相當於租金之不當得利，應屬有理由。
資料來源：參考最高法院112年度台上字第2852號民事判決。