許文昌/曾榮耀不動產全制霸

一、案例事實
A大廈為商場與住宅混合之綜合大廈，甲為A大廈商場部分之區分所有權人。甲將其所有之商場樓層出租予他人經營老人養護機構。
嗣後，A大廈召開區分所有權人會議，作成兩項決議：第一，修改住戶規約中有關管理費收費標準之規定，調整特定營業使用類別之管理費；第二，修改地下停車場管理辦法，增列貨車、機車、救護車、特種營業用車及其他車輛不得進入地下停車場之規定。甲認為，上開決議實際上是針對其將商場出租作為老人養護機構使用而來，不僅增加其管理費負擔，也影響其承租人使用地下停車場之便利，屬於藉由多數決形成對少數區分所有權人不利之決議，構成權利濫用，並違反誠信原則、公序良俗。甲遂請求確認該等區分所有權人會議決議無效。
試問：區分所有權人會議以多數決作成之決議，若少數區分所有權人認為內容不合理，是否即得主張該決議無效？

1. 公寓大廈管理條例第3條第7款規定，區分所有權人會議，係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
2. 公寓大廈管理條例第9條第1項規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者，從其約定。
3. 公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
4. 公寓大廈管理條例第23條第1項規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
5. 公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
6. 民法第56條第2項規定，總會決議之內容違反法令或章程者，無效。
7. 民法第72條規定，法律行為有背於公共秩序或善良風俗者，無效。
8. 民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法。

1. 多數決不是不能審查，但不能只因少數區權人權益受影響，就當然認定決議無效
   區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。
   且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。
   倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的；不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。（最高法院97年度台上字第2347號民事判決）
2. 管理費調整若有使用類別、公共支出、管理成本等合理基礎，未必構成權利濫用
   A大廈為一商場與住宅混合之大廈，其規約按住家、辦公室、停車位及其他依消費場所意外險實施辦法所規定之行業不同，採不同之收費標準，應為法之所許。
   而按管理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用，故調漲管理費自需有正當且必要之理由。
   且由於甲所出租作為老人養護機構使用之空間，其區分所有權合計占全部區分所有權一定比例，所使用者又為出入人員眾多，管理較難之空間，依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，其共有之應有部分比例分擔亦已達相當比例，是以調整後其支出之管理費用，占全部之比例，並未悖離「按應有部分比例分擔」之原則，A大廈管理委員會之決議應有充分理由，甲上開主張不可採。（最高法院97年度台上字第2347號民事判決）
3. 停車場管理辦法若是基於安全、管理、設備維護目的，也未必當然違法
   A大廈之地下停車場為整棟建物之共同部分，車場車位為約定專用，其定有地下停車場管理辦法加以規範。
   依該停車場管理辦法規定可見，訂定停車場管理之目的，在於維護汽車昇降機之使用，及為維護社區住戶居住安全，乃限制汽車以外之車輛，如貨車因載重物品容易致昇降機損壞，且出入人員未能明確辨別，機車因進出太過快速機動性強，不易管理，所以為避免管理維護上增加困擾，憑證通行，一證一車，汽車以外之車輛及機車禁止進入。
   系爭決議增訂「救護車、特種營運用車及其他之車輛」不得進入等，亦係基於管理不易，出入人員複雜，乃本諸相同之理由禁止進入，用以強化原先規定而已，與甲主張不明車輛或大樓住戶以外之人士所駕駛之車輛不得進入之本旨相同，難謂有增限他種車輛不得進入之管制。（最高法院97年度台上字第2347號民事判決）

1. 區分所有權人會議作成決議後，少數區分所有權人若認為內容不合理，並非完全沒有救濟空間。若決議內容違反法令、規約、公序良俗，或係以損害特定少數區分所有權人為主要目的，仍可能依民法第56條第2項、第72條、第148條等規定，主張該決議無效。
2. 但是，少數區分所有權人不能只因為決議結果對自己不利，就當然認為該決議是「多數暴力」或權利濫用。法院會進一步審查：該決議是否具有管理上之正當目的、是否有必要性、是否符合共用部分管理維護之需要、是否有充分理由偏離單純按應有部分比例分擔之原則，以及大廈全體住戶所得利益與少數區分所有權人所受損失之間，是否明顯失衡。
3. 本案中，A大廈為住商混合大樓，區分所有權人會議依使用類別調整管理費，若係基於公共設施維修、日常管理、人員出入增加、管理成本提高等理由，且調整後負擔比例仍未明顯悖離應有部分比例分擔原則，即難認為當然構成權利濫用。至於地下停車場管理辦法限制特定車輛進入，若係基於汽車昇降機維護、社區安全、出入人員辨識及管理困難等考量，也未必當然違法。
4. 因此，區權會決議雖然尊重多數決，但多數決仍有界線；少數區權人若要主張決議無效，重點不在於單純表示「我覺得不合理」，而是必須具體指出該決議欠缺充分理由、負擔明顯失衡，或係以損害特定少數區權人為主要目的。換言之，社區自治不是多數說了就算，但少數要翻轉決議，也必須提出足以證明決議違法或權利濫用的具體理由。

資料來源：
最高法院97年度台上字第2347號民事判決。
最高法院92年度台上字第2517號民事判決。
公寓大廈管理條例。
民法第56條、第72條、第148條。

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