許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

自辦市地重劃今年才剛修法，今日專欄再次針對爭議不斷的台中單元二黎明重劃區進行討論。

[案例爭議]

本案源於台中市黎明自辦市地重劃區，面積約一八六公頃，為「擬定台中市都市計畫（整體開發地區單元二）細部計畫」指定以市地重劃方式整體開發之地區，其都市計畫細部計畫劃設交通用地，面積約8.2公頃（下稱系爭非共同負擔公共設施用地），非屬平均地權條例第60條規定共同負擔之公共設施用地，經（自辦）重劃會以抵費地指配於該用地，並將原土地所有權人調配於住宅區。

簡單而言，非法定10項公共設施用地（上課提到國、道、綠、廣），如交通轉運站用地，其土地該如何處理？

依現行規定，依序為：

1. 公有土地優先指配（平均地權條例第60條第2項）
2. 抵費地指配（市地重劃實施辦法第34條第1項）
3. 如有不足時再按私有土地面積比例予以分配（市地重劃實施辦法第34條第1項）

此順序主要是考慮保障土地被劃為10項公共設施以外的土地所有權人，可以盡量分到可建築土地，避免分到不能用的公共設施用地。

但內政部後來函釋：「市地重劃區內非共同負擔之公共設施用地，如公有土地不足指配，又原地主自願切結放棄其調配之權利，主張仍分配予原位置時，應以尊重原土地所有權人之意願為優先考量，不得以抵費地強行指配。」也就是內政部認為，應先詢問地主意願，如果不願意被調配到其他地方，而願意原地分配的話，仍以原地分配。也就是不需要按照上面法律規定的1(公有優先指配)→2(抵費地指配)→3(原土地所有權人分配)順序，而是變為1→3→2。

然而，後來監察院認為內政部這個函釋有牴觸與逾越現行法令，更創設現行法令有關市地重劃指配公共設施用地相關規定所無之事項之問題等。

[論述參考]

最後，依陳明燦老師的文章，提出以下建議：

1. 從法條文義解釋：「重劃區內公有土地與抵費地均不足以指配作為非共同負擔公共設施用地」之前提要件下，始得將非共同負擔公共設施用地配予（回）原土地所有權人。
2. 從平等原則考量：主管機關應不得將非共同負擔之「公共設施用地」配予同一重劃區內之一部份土地所有權人；而其他土地所有權人則得配回「可建地」，蓋此舉將使市地重劃之實施失去正當性，亦違反旨揭「平等對符原則」，而無法達成重劃區內公共設施用地「公有化」之目的，而使後續土地開發事務受到不利影響。
3. 從行政效率考量：此一非共同負擔之公共設施用地（例如本案系爭交通用地）遲早須進行開發建設，則因已成為「私有」，主管機關勢須再為一次「取得」，倘無法經由協議價購等方式取得者，則土地徵收一途似無法避免，必生爭議，勢必延宕其開發時程而降低其行政效率。
4. 視公共設施類型應有不同處理：公共設施用地之種類應得分為「鄰趨性」（如公園）與「鄰避性」（如變電所）兩大類。此外，亦得區分為（功能）「單一性」（如學校）與「多目標性」（如本案交六用地）。由於多目標性公共設施深具開發之「誘因」，從而乃為重劃區內原主所努力爭取之目標，但其得依據如促進民間參與公共建設法等特別法（相較於都市計畫法而言）進行土地開發者，倘將之配予重劃區內原土地所有權人，則易滋生旨揭疑義。從而，對於此類具有「多目標（功能）」性質之非共同負擔公共設施用地，建議不應劃入市地重劃範圍內，以符重劃之原理。

參考資料：陳明燦，2013，我國自辦市地重劃非共同負擔公共設施用地指配相關法制問題分析—兼評監察院一○二年四月十二日院台內字第一○二一九三○四一二號函

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