許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好
高普考將於這週考試，各位同學把握最後機會衝刺，記得要看考猜與總複習！
考試時也不要太緊張，好好發揮實力！！
祝各位考運亨通，金榜題名~

今日專欄則再次提醒有關土地政策、土地法之重點：租賃住宅市場發展及管理條例，幫各位同學整理一些重點如下（要注意其為土法有關房屋租用之特別法而優先適用）：

一、立法目的：為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。

二、策略：

1. 健全住宅租賃關係，保障租賃當事人權益
   1. 非具消費關係租約全面納入契約規範
   2. 租金協商回歸契約自由原則
   3. 刊登租賃住宅廣告真實透明
   4. 輔導成立房東房客協會提供專業諮詢
   5. 提供免費糾紛調處管道
2. 委託代管業、包租業專業經營，建立租賃住宅服務制度
   1. 個人房東委託專業經營租稅減免措施
   2. 發展租賃住宅服務業引導善用專業服務
   3. 建立管理人員專業證照制度
   4. 營業保證金損害代償機制

三、條文重點：

1. 租金：租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。(§6)
   ※立法意旨：按土地法第九十七條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；約定租金超過該規定者，得強制減定之。考量公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區之住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異。為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，並尊重市場機制，爰定明予以排除適用。
2. 押金：押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。(§7)
3. 轉租：轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面通知出租人。(§9)
   ※立法意旨：轉租人應提供有效之出租權力來源，讓次承租人取得租賃必要資訊，以保障租賃權益，規定轉租人應取得出租人同意轉租之書面資料後，並提供有關出租人與承租人簽訂住宅租賃契約之有效租賃範圍及期間資訊，以確保轉租契約之效力，俾利明確規範使用權益
   曾老師補充：與民法§443：租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人的規定不同，現在要書面同意才能轉租。
4. 收回：
   1. 出租人提前終止
      租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
      一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。（賠償）
      二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。（欠租）
      三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。（轉租）
      四、出租人為重新建築而必要收回。（收回）
      五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。（其他）
      出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：
      一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。
      二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。
   2. 承租人提前終止
      租賃期間發生下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：
      一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。（療養）
      二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。（修繕）
      三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。（滅失）
      四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。（第三人）
      承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。（死亡）
      承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。
      曾老師補充：將原本土地法僅就出租人得以收回之條件，增加承租人亦得收回之情形。

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