許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

今日專欄為各位說明有關土地法第34條之1第1項多數決之性質

先參考105年不動產經紀人選擇題第14題：

究竟少數共有人(他共有人)對於多數決出賣契約是否應負責任，兩說有所不同：

A.代理權說(34-1執行要點、最高法院83台上1761判決)

1. 法定代理權：源於法律所賦予之代理權，代理他共有人處分行為。即取得未同意共有人之法定代理權而為締約。
2. 其法律效果歸屬本人，亦即被迫加入債權契約，應負法律關係上出賣人義務與責任。
3. 交易相對人亦得以未同意之共有人為被告，請求履行買賣契約之內容。

B.處分權說(最高法院87台上866判決、88台上1703判決)

1. 處分權乃基於實體法規定而生，並非代理未同意出賣共有人與買受人訂立買賣契約。
2. 買賣契約屬債權契約，不以有處分權為必要，故未得他共有人同意，買賣契約當然有效，但契約對未同意之他共有人無拘束力。
3. 未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在。即不存在買賣關係。

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