許文昌/曾榮耀不動產全制霸

不動產分割分為標示分割與權利分割二種。前者辦理標示變更登記，後者辦理所有權移轉登記；前者不課稅，後者原則上應課稅。
不動產分割包括土地分割與建物分割二種。茲分述如下：

(一)土地分割：分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。土地價值之計算，以共有土地分割時之公告土地現值為準（土地稅法施行細則§42ⅡⅤ）。共有土地之分割，共有人因分割所取得之土地價值，與依其應有部分所算得之價值較少而未受補償時，自屬無償移轉之一種，應向取得土地價值增多者，就其增多部分課徵土地增值稅（司法院釋字第173號）。詳言之，共有土地之分割，共有人因分割所取得之土地價值，與依其應有部分所算得之價值減少，倘受有補償時，屬於有償移轉，應向取得土地價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。倘未受補償時，屬於無償移轉，應向取得土地價值增多者，就其增多部分課徵土地增值稅。
例如：甲、乙二人共有A地，應有部分各二分之一；甲、乙二人共有B地，應有部分各二分之一。A、B二地分割時之公告土地現值各為1,000萬元，A、B二地之甲、乙二人的前次移轉現值各為300萬元，前次移轉至本次移轉之物價指數120%。分割後，甲取得A地全部，乙取得B地全部。甲、乙二人各應繳納多少土地增值稅？（若有給付差額，甲繳納B地土地增值稅28萬元，乙繳納A地土地增值稅28萬元；若未給付差額，甲繳納A地土地增值稅28萬元，乙繳納B地土地增值稅28萬元）
計算過程如下：

1. 就A地而言：
   甲分割前土地價值：
   甲分割後土地價值：1,000
   乙分割前土地價值：
   乙分割後土地價值：0
   因此，就乙之價值減少部分課徵土地增值稅。
   1. 前次移轉現值：300x120%=360
   2. 本次移轉現值：
   3. 土地漲價總數額：500-360=140
   4. 土地增值稅：140x20%=28
      有給付差額（即受有補償）：屬於有償移轉，相當於買賣，應由原所有權人乙繳納土地增值稅28萬元。
      未給付差額（即未受補償）：屬於無償移轉，相當於贈與，應由取得所有權人甲繳納土地增值稅28萬元。
2. 就B地而言：
   甲分割前土地價值：
   甲分割後土地價值：0
   乙分割前土地價值：
   乙分割後土地價值：1,000
   因此，就甲之價值減少部分課徵土地增值稅。
   1. 前次移轉現值：300x120%=360
   2. 本次移轉現值：
   3. 土地漲價總數額：500-360=140
   4. 土地增值稅：140x20%=28
      有給付差額（即受有補償）：屬於有償移轉，相當於買賣，應由原所有權人甲繳納土地增值稅28萬元。
      未給付差額（即未受補償）：屬於無償移轉，相當於贈與，應由取得所有權人乙繳納土地增值稅28萬元。

例如：甲、乙二人共有A地，應有部分各二分之一；甲、乙二人共有B地，應有部分各二分之一。A地面積100平方公尺，甲之前次移轉現值每平方公尺6萬元，乙之前次移轉現值每平方公尺8萬元，前次移轉至本次移轉之物價指數110%，本次移轉現值（即分割時之公告土地現值）每平方公尺10萬元。B地面積500平方公尺，甲之前次移轉現值每平方公尺2.5萬元，乙之前次移轉現值每平方公尺2萬元，前次移轉至本次移轉之物價指數108%，本次移轉現值（即分割時之公告土地現值）每平方公尺3萬元。分割後，甲取得A地全部，乙取得B地全部。甲、乙二人各應繳納多少土地增值稅？（若有給付差額，甲繳納B地土地增值稅15萬元，乙繳納A地土地增值稅12萬元；若未給付差額，甲繳納A地土地增值稅12萬元，乙繳納B地土地增值稅15萬元）
計算過程如下：

1. 就A地而言：
   甲分割前土地價值：
   甲分割後土地價值：10x100=1,000
   乙分割前土地價值：
   乙分割後土地價值：0
   因此，就乙之價值減少部分課徵土地增值稅。
   1. 前次移轉現值：
   2. 本次移轉現值：
   3. 土地漲價總數額：500-440=60
   4. 土地增值稅：60x20%=12
      有給付差額（即受有補償）：屬於有償移轉，相當於買賣，應由原所有權人乙繳納土地增值稅12萬元。
      未給付差額（即未受補償）：屬於無償移轉，相當於贈與，應由取得所有權人甲繳納土地增值稅12萬元。
2. 就B地而言：
   甲分割前土地價值：
   甲分割後土地價值：0
   乙分割前土地價值：
   乙分割後土地價值：3x500=1,500
   因此，就甲之價值減少部分課徵土地增值稅。
   1. 前次移轉現值：
   2. 本次移轉現值：
   3. 土地漲價總數額：750-675=75
   4. 土地增值稅：75x20%=15
      有給付差額（即受有補償）：屬於有償移轉，相當於買賣，應由原所有權人甲繳納土地增值稅15萬元。
      未給付差額（即未受補償）：屬於無償移轉，相當於贈與，應由取得所有權人乙繳納土地增值稅15萬元。

附帶說明的是，分割屬於財產之移動，如以顯著不相當之代價，讓與財產，其差額部分，以贈與論（遺產及贈與稅法§5②）。甲分割前土地價值共1,250萬元，分割後土地價值共1,000萬元；乙分割前土地價值共1,250萬元，分割後土地價值1,500萬元。倘乙有給付250萬元之差額，則無贈與稅；倘乙未給付250萬元之差額，等同甲贈與250萬元予乙，因此贈與人甲應繳納贈與稅。

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