許文昌/曾榮耀不動產全制霸

此次土地法第34條之1執行要點修正內容最多部分，即是第八點的多數決通知、公告之相關規定，茲就此次修法重要內容說明如下：

(一)通知方式

原已規定方式為雙掛號之通知書或郵局存證信函，但此次針對送達地址或處所應有更詳細規範，爰增定對於他共有人應就戶籍地址為送達，而法人或非法人團體則就其事務所或營業所為送達。

(二)通知處所

1. 原則（以實際住居所為通知並記明）
   為避免部分共有人明知他共有人實際住所，卻僅向戶籍地址通知，進而以公告方式代替通知，致損害他共有人權益，故部分共有人有下列情形，仍應查明其實際住居所、事務所實際住居所、事務所或營業所：
   (1)他共有人之戶籍地址無法送達
   (2)有戶籍法第五十條戶籍暫遷至戶政事務所情形
   (3)部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地而能依實際住居所送達者
   並由部分共有人於登記申請書適當欄記明「他共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法律責任。」。（可用切結書替代）
2. 例外（無法知悉並記明）
   無法知悉他共有人實際住居所者，部分共有人應於登記申請書適當欄記明「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任。」。（可用切結書替代）

(三)公告代替通知之情形

以下列情形為限：

1. 他共有人住所不明或依前述規定通知無法送達。
2. 他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事，部分共有人就除戶地址通知無法送達且已依前款規定辦理（即查明實際住居所未果並記明）。
3. 他共有人於臺灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達且已依前款規定辦理（即查明實際住居所未果並記明）。

(四)公告代替通知生效時點

自布告之日（村、里辦公處）或登報最後登載日起，經二十日發生通知效力。

(五)通知、公告內容

1. 土地或建物標示
2. 處分、變更或設定方式
3. 價金分配
4. 償付方法及期限
5. 受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所（修法新增）
6. 其他事項
7. 數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配（修法新增）

(六)通知對象

原則為他共有人(少數共有人)，惟他共有人已死亡者，應以其繼承人或遺產管理人為通知或公告之對象。由於遺產管理人為保存遺產必要之處置得主張優先購買權，爰增訂遺產管理人為通知或公告對象。

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