許文昌/曾榮耀不動產全制霸

土地法第34條之1執行要點第3點第1項：「本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為、交換所有權及共有物分割；所定變更，以有償或不影響他共有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。」

此次修正重點，即是將多數決處分的範圍，除必須為有償處分，並明確排除信託、共有物分割外，增列交換所有權亦不得採多數決方式進行。

此次修正前其實內政部109年已有相關函釋，指出共有不動產不得透過多數決與其他不動產進行交換所有權，這次只是將其條文化。其理由為：

1. 多數共有人代理少數共有人約定以土地或建物所有權相互交換，其交換位置及條件等決定難謂合理。
2. 本法條於交換未設有優先購買權之衡平機制，未能符合財產權保障之要求。
3. 於交換所有權移轉登記後，該共有關係仍維持於相互移轉後所取得之共有不動產標的上，亦與本法條係為解決共有不動產糾紛之目的未合。

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