許文昌/曾榮耀不動產全制霸

甲、乙2人共有A地一筆，其應有部分依序為四分之三及四分之一。甲將A地全部設定登記地上權予丙，丙並於該地上建築B房屋（非區分所有建物），且辦竣房屋之所有權第一次登記；之後，甲將A地出賣予丁時，其申辦買賣所有權移轉登記應注意什麼？

依土地法第34條之1規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

爰此，甲以其應有部分超過三分之二方式出賣A地給丁，符合多數決規定，惟同時涉及乙、丙之優先購買權，故其買賣所有權移轉登記應注意下列事項：

(一)多數決出賣之移轉登記應注意事項

1. 登記申請書及契約書內，應列明全體共有人。即甲、乙二人。
2. 登記申請書備註欄記明依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任。
3. 提出已為書面通知或公告之證明文件。
4. 提出他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責。
5. 申請登記時，契約書及登記申請書上無須他共有人乙簽名或蓋章。

(二)涉及優先購買權之移轉登記應注意事項

1. 他共有人乙之優先購買權
   (1)依土地法第34條之1執行要點規定，部分共有人甲依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人乙得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。
   (2)部分共有人甲依土地法第34條之1第1項規定設定地上權或典權後出賣土地，他共有人乙仍有第1項優先購買權之適用。
   (3)申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第8條之5第3項、第5項、土地法第34條之1第4項、農地重劃條例第5條第2款、第3款或文化資產保存法第32條規定之優先購買權人乙已放棄優先購買權者，應附具出賣人甲之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人乙確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。
   (4)然而，根據新修訂的土地法第34條之1執行要點規定，優先購買權人乙已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣人甲應依土地登記規則第97條第1項規定附具切結書之規定辦理，切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」，不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。
2. 地上權人丙之優先購買權
   (1)基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
   (2)民法第426條之2、第919條、土地法第104條、第107條、耕地三七五減租條例第15條或農地重劃條例第5條第1款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。

綜上，甲、丁所有權移轉登記之申請文件，應附上乙放棄優先購買權之切結書，以及附上丙放棄優先購買權之證明或已通知或公告的證明並切結其逾期不表示優先購買等字樣。又倘若乙、丙皆主張優先購買如有爭執，再循司法途徑解決。

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