篇名
民眾購買預售屋與成屋之投機模式比較,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2025/04/17
內文
民眾購買預售屋或成屋，皆具有財務槓桿及選擇權操作。茲說明如下：
(一)財務槓桿：
- 預售屋：民眾購買預售屋，必須分期繳納定金、簽約金、開工款、工程期款及交屋款。定金、簽約金、開工款、工程期款及交屋款之合計等於自備款（如預售屋之購屋貸款70%，就是自備款30%）。準此，自備款於房屋興建期間，分期繳納。如房屋興建三年，則在這三年內分期繳納。
- 成屋：民眾購買成屋，有一部分的錢向銀行融資，稱為購屋貸款；其餘的錢由自己出資，稱為自備款。如購屋貸款70%，則自備款30%。準此，自備款於房屋簽訂契約至過戶完成，分期繳納。如房屋簽訂契約至過戶完成為二個月，則在這二個月分期繳納。
- 比較：預售屋之自備款分期繳納，這期間相當長，購屋者之財務壓力較輕。成屋之自備款分期繳納，這期間相當短，短到如同一次繳清，購屋者之財務壓力較重。
(二)選擇權操作：
- 預售屋：
(1)房價上漲：民眾購買預售屋，當未來房價上漲時，依據平均地權條例第47條之4禁止預售屋轉售之規定，因此須俟完工交屋時，始得轉售。
(2)房價下跌：民眾購買預售屋，當未來房價下跌時，可以隨時斷頭。依據預售屋買賣定型化契約應記載事項第24點第4款規定，賣方最多没收房地總價15%。亦即，購屋者最多損失房地總價之15%。 - 成屋：
(1)房價上漲：民眾購買成屋，當未來房價上漲時，可以隨時還清銀行貸款，轉售他人。
(2)房價下跌：民眾購買成屋，當未來房價下跌時，可以隨時斷頭，任由銀行拍賣房屋。但銀行拍賣房屋，未能獲得完全清償時，得再向借款人追索（如追索借款人之其他財產、薪資等）。 - 比較：
(1)建設公司與購屋者為預售屋選擇權模式之當事人，建設公司為選擇權買權（Call Option）之賣方，購屋者為選擇權買權之買方。 銀行與購屋者為成屋選擇權模式之當事人，銀行為選擇權買權之賣方，購屋者為選擇權買權之買方。
(2)房價上漲時，預售屋須俟完工交屋，始得轉售；惟成屋可以隨時轉售。房價下跌時，預售屋可以隨時斷頭，最多損失房地總價15%；成屋亦可以隨時斷頭，惟損失無上限。
總之，預售制度較成屋制度更有利於購屋者投機。
關鍵詞
預售屋、成屋、購屋貸款、選擇權
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