許文昌/曾榮耀不動產全制霸

繼承登記分為公同共有繼承登記與分別共有繼承登記二種。遺產分割前辦理公同共有繼承登記，遺產分割後辦理分別共有繼承登記。實務上，繼承人得直接辦理分別共有繼承登記；繼承人亦得先辦理公同共有繼承登記，日後再辦理分別共有繼承登記。採用前者或後者，視其符合申請條件而定。

1. 申請人不同：
   (1)公同共有繼承登記：由任何繼承人為全體繼承人申請之（土§73I）。詳言之，繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記（登§120I）。
   (2)分別共有繼承登記：經繼承人全體同意，得申請為分別共有登記（登§120I）。另，共有人不得以土地法第34條之1多數決將共有不動產由公同共有型態變更為分別共有型態。
2. 繳納遺產稅不同： (1)公同共有繼承登記：繼承人為二人以上時，經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，為辦理不動產之公同共有繼承登記，得申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書；該登記為公同共有之不動產，在全部應納款項未繳清前，不得辦理遺產分割登記或就公同共有之不動產權利為處分、變更及設定負擔登記（遺贈 §41-1）。
   (2)分別共有繼承登記：繳清全部遺產稅款、罰緩及加徵之滯納金、利息後，始得辦理分別共有登記。遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記（遺贈§8I）。
3. 效力不同： (1)公同共有繼承登記：繼承登記後，繼承人對該不動產維持公同共有關係（即共有人之間無持分劃分權利範圍）。
   (2)分別共有繼承登記：繼承登記後，繼承人對該不動產維持分別共有關係（即共有人之間有持分劃分權利範圍）。

1. 土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。經五次標售而未標出者，登記為國有（土§73-1）。
   上開所稱繼承登記，包括公同共有繼承登記及分別共有繼承登記。換言之，凡辦竣公同共有繼承登記或分別共有繼承登記，皆不必受土地法第73條之1之拘束。
2. 下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：(1)林地；(2)漁地；(3)狩獵地；(4)鹽地；(5)礦地；(6)水源地；(7)要塞軍備區域及領域邊境之土地。前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣（市）地政機關移請國有財產署辦理公開標售（土§17）。
   上開繼承登記，因公同共有繼承登記與分別共有繼承登記而產生不同效果：
   (1)倘繼承登記為公同共有繼承登記，如繼承人其中一人為外國人，則該外國人不得就其公同共有部分單獨出售。日後，國有財產署亦不得針對該公同共有部分辦理公開標售。
   (2)倘繼承登記為分別共有繼承登記，如繼承人其中一人為外國人，則該外國人得就其分別共有部分單獨出售。日後，國有財產署亦得針對該分別共有部分辦理公開標售。
3. 土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。但公同共有繼承登記者，不在此限（登§141I）。
   上開禁止處分登記後，尚得辦理公同共有繼承登記，但不得辦理分別共有繼承登記。

【註】
土：土地法。
登：土地登記規則。
遺贈：遺產及贈與稅法。

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