篇名
農地房地合一稅免納要件與農用證明之核發
作者
曾榮耀(蘇偉強)
日期
2026/07/28
內文
各位學員可先參考最近地政界滿多人討論的案件：
水泥地覆土逃稅！溪州博士課長放水判5年半@newsebc - YouTube
臺灣高等法院 臺中分院 114 年度上訴字第 788 號刑事判決
我們這邊就不討論圖利罪，主要著重在考試範圍，也就是有關房地合一稅之相關規定進行說明。尤其，這次地政士土地稅法規就考到這邊，如果有背到我們上課所說的「自(住)、農(用)、徵(收)、(公)保」就沒問題了：
（一）原則：房地交易所得應課徵所得稅
《所得稅法》第4條之4規定，個人或營利事業交易2016年1月1日以後取得的房屋、房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的土地，原則上應依房地合一制度課徵所得稅。
同條亦規定，依《農業發展條例》申請興建的農舍，不列入房地合一制度所稱的「房屋」範圍；但是農舍坐落的土地，仍須另外判斷是否屬房地合一課稅土地，以及是否符合農地免稅規定。
（二）例外：農用且不課徵土地增值稅之農地免稅
《所得稅法》第4條之5第1項第2款規定，符合《農業發展條例》第37條及第38條之1，可以申請不課徵土地增值稅的土地，其交易免納所得稅。
其中，《農業發展條例》第37條第1項則規定，必須同時具備兩個主要條件：
因此，房地合一稅免稅並不是看到土地登記或使用分區屬於農業用地就自動適用，而是必須進一步確認土地在移轉時確實作農業使用，且需不課徵土地增值稅。
《所得稅法》第4條之5第1項第2款規定，符合《農業發展條例》第37條及第38條之1，可以申請不課徵土地增值稅的土地，其交易免納所得稅。
其中，《農業發展條例》第37條第1項則規定，必須同時具備兩個主要條件：
- 土地是「作農業使用之農業用地」。
- 移轉給自然人。
因此，房地合一稅免稅並不是看到土地登記或使用分區屬於農業用地就自動適用，而是必須進一步確認土地在移轉時確實作農業使用，且需不課徵土地增值稅。
（三）農用證明之核發原則
農業用地作農業使用證明（實務一般簡稱農用證明）的作用，是由農業主管機關透過書面資料及現場勘查，確認土地是否真正作農業使用。依本案所適用的《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第5條，具有下列情況，即不得認定為作農業使用：
因此，從這個判決來看，由於農用證明不只影響農地管制，也同時影響稅捐負擔義務，以致核發農證的公務員負有高度的實質審查義務。
農業用地作農業使用證明（實務一般簡稱農用證明）的作用，是由農業主管機關透過書面資料及現場勘查，確認土地是否真正作農業使用。依本案所適用的《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第5條，具有下列情況，即不得認定為作農業使用：
- 農業設施或農舍超過核准面積；
- 未依核定用途使用；
- 阻斷排灌水系統；
- 現場有與農業經營無關或妨礙耕作的障礙物；
- 有砂石、廢棄物、柏油或水泥等使用情形。
因此，從這個判決來看，由於農用證明不只影響農地管制，也同時影響稅捐負擔義務，以致核發農證的公務員負有高度的實質審查義務。
（四）本案免除的是房地合一所得稅，不只是土地增值稅
這是本案最值得注意的地方。一般人申請農用證明，常只想到「農地移轉不課土地增值稅」；但在房地合一制度下，只要土地符合《農業發展條例》第37條得不課徵土地增值稅的資格，也會連動適用《所得稅法》第4條之5，使該土地交易免納房地合一所得稅。因此，農用證明實際上具有雙重稅捐效果。本案地主透過違法農證取得的具體利益，就是免繳130萬元左右的房地合一所得稅。
關鍵詞
房地合一、農用證明、農地免稅
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