許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一)估計方法：

合建權益分配之當事人為地主方與建設方。地主方提供土地，建設方投入建築。前者以比較法及土地開發分析法評估土地價格（以A表示），後者以成本法評估建築成本（以B表示），則地主方之合建分配比為，建設方之合建分配比為。

1. 土地價格：以比較法估得比較價格，再以土地開發分析法估得土地開發分析價格，再就此二種價格加權平均後得到土地價格。
2. 建築成本：建築成本僅計入營造施工費、規劃設計費及管理費等三項，其餘如廣告費、銷售費、稅捐、資本利息及建築利潤等不計入。不計入之理由在求兩造雙方之公平。

(二)估計合建分配比之影響因素：

估計合建分配比之主要影響因素如下：

1. 房價：房價愈高，土地開發分析價格愈高，造成地主方之合建分配比提高。
2. 容積率：容積率愈高，土地開發分析價格愈高，造成地主方之合建分配比提高。
3. 營造施工費：營造施工費愈高，對地主方而言，土地開發分析價格愈低；對建設方而言，建築成本愈高，最後造成地主方之合建分配比降低。由此可知，營造施工費之變動造成雙重影響，影響甚鉅，最為關鍵。

(三)多數地主之合建分配比：

設建築基地由四筆土地整合而成，地主方分別為甲、乙、丙、丁，土地價格分別為A₁、A₂、A₃、A₄。四筆土地整合後之土地價格為A。另，建設方之建築成本為B。合建分配比有兩種估計方法：

第一種方法：

地主方甲之合建分配比：

地主方乙之合建分配比：

地主方丙之合建分配比：

地主方丁之合建分配比：

建設方之合建分配比：

第二種方法：

地主方甲之合建分配比：

　其中：

地主方乙之合建分配比：

　其中：

地主方丙之合建分配比：

　其中：

地主方丁之合建分配比：

　其中：

　又，

建設方之合建分配比：

綜上，第一種方法，土地整合利益由建設方享有，故對建設方有利，但對地主方不利；第二種方法，土地整合利益由地主方享有，故對地主方有利，但對建設方不利。

例如：某建設公司擬在一塊建築基地進行合建，這塊建築基地由A、B、C三筆土地構成，地主分別為甲、乙、丙。經評估結果A地總價為2,000萬元，B地總價為3,000萬元，C地總價為4,000萬元，三筆土地合併後評估總價為10,000萬元。另，經評估建設公司投入建築成本為5,000萬元，則其合建分配比如下：

第一種方法：

第二種方法：

地主方或建設方	提供土地價格 或投入建築成本（萬元）	調整後提供土地價格 或投入建築成本（萬元）	合建分配比（%）
甲	2,000		14.81
乙	3,000		22.22
丙	4,000		29.63
建設公司	5,000	5,000	33.34
合計	14,000	15,000	100

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