許文昌/曾榮耀不動產全制霸

實價登錄新制於民國109年7月1日正式實施。

(一)新制之亮點：新制有三大亮點。

1. 買賣案件之申報責任回歸到買賣雙方：舊制之申報責任由地政士或不動產經紀業負責，新制之申報責任由買賣雙方負責。買賣雙方對於登錄價格會發生相互牽制之作用。倘買方擬高報價格，以增加貸款金額，則會使賣方之房地合一所得稅增加。倘賣方擬低報價格，以逃漏稅捐，則會使買方未來出售時多繳房地合一所得稅。
2. 買賣案件申請移轉登記時一併辦理：舊制於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內申報登錄，新制於買賣案件申請移轉登記時申報登錄。新制不僅簡化行政流程，也提高資訊揭露時效。
3. 依申報不實情節予以輕重不同裁罰：
   1. 未共同申報登錄資訊：買賣雙方違反規定，未共同申報登錄資訊者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期申報登錄資訊；屆期未申報登錄資訊，買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並命其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
   2. 申報登錄價格資訊不實：買賣雙方違反規定，申報登錄價格資訊不實者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並命其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。所稱價格不實，指申報書之交易總價、車位個數及車位總價等三項價格資訊申報不實而言。
   3. 申報登錄價格以外資訊不實：買賣雙方違反規定，申報登錄價格以外資訊不實者，直轄市、縣（市）主管機關應命其限期改正；屆期未改正者，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並命其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
   綜上，第(1)款及第(3)款，勸導後處罰；第(2)款，直接處罰。第(1)款及第(2)款，處3萬元至15萬元；第(3)款，處6千元至3萬元。

(二)申報方法：申報方法可分線上申報及紙本申報二種。

1. 線上申報：先申請自然人憑證，再登入身分證統一編號及密碼，待資料輸入完成，即可選擇線上送件。
2. 紙本申報：買賣雙方先上網填寫，列出紙本後簽章，再送交地政事務所。

(三)須改進之處：

1. 社區名稱、實際門牌等資訊應完整揭露，使不動產交易資訊揭露更加透明。
2. 預售屋於買賣契約簽訂後三十日內申報登錄，使不動產交易資訊即時揭露。
3. 租賃案件透過不動產經紀業必須實價登錄，而屋主自己出租不必實價登錄，造成屋主選擇自己出租，藉此逃漏租賃所得稅。因此，租賃案件不論透過不動產經紀業或由屋主自己出租，皆要求實價登錄。
4. 政府應建立稽核制度，再搭配違規處罰，以達成遏止不實申報之效。
5. 對故意申報不實者，地政機關應主動移送檢調偵辦，以刑法第214條使公務員登載不實文書罪論處。

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