許文昌/曾榮耀不動產全制霸

民法第66條規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」準此，土地及定著物皆屬於不動產。然，是否為獨立之物，應視土地登記而定。

土地法第37條第1項規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」準此，土地登記之對象為土地及建築改良物。因此，農作改良物非土地登記之對象，其為土地之一部分，不能獨立為物。另，建築改良物為附著於土地之建築物或工事（土§5Ⅱ）。因此，建築物得為登記對象，而為獨立之物。至於工事是否為獨立之物？倘工事可以為登記之對象，經登記並編定建號，則為獨立之物，如游泳池、加油亭、高架道路下里民活動中心等是；倘工事不能為登記之對象，則為土地之一部分，而非獨立之物，如橋樑、軌道、隧道等是。

土地有地號，建物有建號。一個地號，代表一宗土地，為獨立之物，得單獨為交易之標的物。一個建號，代表一棟建築改良物，為獨立之物，得單獨為交易之標的物。

須特別一提的是，區分所有建物所屬共有部分，雖編定為一個建號，然其性質屬於從物，故依「主物之處分及於從物」原理，而為下列規範：

1. 區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。（登§81Ⅰ）
2. 區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。（登§81Ⅱ）
3. 區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。（登§94）

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