許文昌/曾榮耀不動產全制霸

甲、乙、丙三人共有A地，應有部分均等；甲另外擁有B地，設定地上權予丁。今，甲欲出售A地之應有部分及B地，試問乙、丙、丁得主張何種權利？乙、丙、丁所主張之權利在本質上有何不同？

【解答】

(一)乙、丙、丁依土地法之規定可以主張優先購買權。茲分述如下：

1. 土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」準此，乙、丙得依土地法第34條之1第4項主張優先購買權。
2. 土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」準此，丁若在甲之土地上有房屋存在，得依土地法第104條主張優先購買權。

(二)優先購買權之本質不同：

1. 乙、丙之優先購買權具有債權效力。亦即，出賣人甲未通知優先購買權人乙、丙，而為所有權之移轉登記者，其移轉登記仍然有效，此時優先購買權人乙、丙僅得向出賣人甲請求損害賠償。
2. 丁之優先購買權具有物權效力。亦即，出賣人甲未通知優先購買權人丁，而為所有權之移轉登記者，優先購買權人丁得主張移轉登記無效。

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