許文昌/曾榮耀不動產全制霸

不動產估價師法第9條第22項規定：「前項事務所，以一處為限，不得設立分事務所。」司法院釋字第809號解釋文指出：「尚未牴觸憲法第23條比例原則與憲法第15條保障人民工作權之意旨並無違背」。

(一)理由：
不動產估價師法第9條第22項規定：「前項事務所，以一處為限，不得設立分事務所。」司法院釋字第809號解釋文指出：「尚未牴觸憲法第23條比例原則與憲法第15條保障人民工作權之意旨並無違背」。其理由如下：

1. 憲法第15條規定人民之工作權應予保障，人民有從事工作、選擇及執行職業之自由。按對職業自由之限制，因其限制內容之差異，在憲法上有寬嚴不同之容許標準。關於從事工作之方法、時間、地點、內容等執行職業自由之限制，立法者如係為追求公共利益，所採取限制手段與目的之達成間有合理關聯，即符合比例原則之要求，而與憲法第15條保障人民執行職業自由之意旨無違。
2. 不動產估價師所從事之業務與公共利益及人民之財產有密切關係，與一般營利事業追求商業利潤有所不同，國家非不得對其為相當之管制。是如管制之目的係為追求公共利益且手段與目的之達成間具有合理關聯，即與憲法第23條比例原則無違。
3. 鑑估標的價格之決定係不動產估價師之執行業務之核心，估定價格所形成過程則具體呈現於估價報告書，則基於專門職業人員執行業務所具之專屬不可替代性，應親自執行並對其服務親負其責之特質，不動產估價作業中，與鑑估標的價格之決定及估價報告書之製作有密切相關部分，均應由不動產估價師親自執行，以確保不動產估價品質。
4. 考量不動產估價師之執行業務並無地區之限制，為使不動產估價師之管理事權統一，並使估價師從事估價業務之權責與名實相符，乃禁止不動產估價師設立分事務所，限制其等僅於一處設立事務所，以利管理並避免借照執業，從而維護不動產估價品質，以保障委託人財產權益及不動產交易安全，並穩定金融市場秩序，其目的係追求公共利益，洵屬正當。
5. 不動產估價師僅能於一處開業設立事務所，使主管機關檢查不動產估價師業務之管理事權統一，得更有效進行不動產估價師是否依法執行業務之檢查。
6. 不動產估價作業須勘估標的狀態，其估價所需專業知識通常與估價標的所在之人文民情有密切關係，不動產估價師設立分事務所，雖可能更便利其業務之執行，惟難免增加其為執行估價業務之便宜，而將受託之業務違法交由他人執行之誘因，系爭規定禁止不動產估價師設立分事務所有助於減少上開誘因。是就避免不動產估價師親自執行估價業務等違規行為而言，亦難無預防之效。

（上開參見：司法院釋字第809號解釋理由書）

(二)檢討：

1. 限制不動產估價師分事務所之設立，雖攸關行政管理之效能，然不動產估價師一處開業全國執業既為立法之意旨，則立法者即應注意衡酌不動產估價師行業之發展及社會大眾對不動產估價師專業信任度之提升，並參酌其他專門職業人員關於事務所與分事務所設立規定之沿革等因素，就系爭規定適時檢討（司法院解釋第809號解釋理由書）。
2. 不動產估價師事務所以一處為限，將難以形成大型事務所，使不動產估價技術發展受限。另，市場上小型事務所林立，惡性競爭，對不動產估價之長遠發展有不利影響。
3. 國際趨勢邁向大型事務所，如會計師事務所、律師事務所皆然。大型事務所才具有競爭力，且為維護品牌信譽，必堅持其估價報告書品質，較不會配合委託者要求而作不實估價。

推薦課程：

1. 面授課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高普特考地政
2. 雲端課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政

推薦書籍：

1. 地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政