許文昌/曾榮耀不動產全制霸

原地價偏高，將會減少土地所有權人日後出售土地時之土地增值稅。原地價偏低，將會增加土地所有權人日後出售土地時之土地增值稅。所稱原地價偏高，指原地價高於移轉當期公告土地現值；所稱原地價偏低，指原地價低於移轉當期公告土地現值。茲分析如下：

(一)原地價偏高之情形：

1. 購買公有土地：政府出售公有土地，免徵土地增值稅，並以實際出售價格為買方之原地價（土地稅法第30條之1第1款）。因此，買方已省下實際出售價格與移轉當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅。
2. 區段徵收領回抵價地：原土地所有權人參加區段徵收，領回抵價地並以實際領回抵價地之地價為原地價（土地稅法第30條之1第3款）。因此，原土地所有權人已省下實際領回抵價地之地價與領回當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅。
3. 故意高報移轉現值：自用住宅買賣，賣方尚未適用一人一生一次之土地增值稅率10%之優惠，惟買方已適用過。此時，買賣雙方合意高報移轉現值，使更多漲價適用10%（高報移轉現值所多出之土地增值稅由買方負擔），則買方日後出售時，原地價偏高，不必再課徵20%、30%、40%之累進稅。

(二)原地價偏低之情形：

1. 法院判決移轉：依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準（土地稅法第30條第1項第4款）。從起訴日（即送狀日）至判決確定日經歷數年之久，判決確定辦理土地移轉係以起訴日當期公告土地現值，而非以判決確定日當期公告土地現值。取得土地所有權人取得土地之原地價為數年前起訴日之公告土地現值（假定以公告土地現值為申報移轉現值）。如此，對原土地所有權人而言，減輕其土地增值稅負擔；但對取得土地所有權人而言，判決確定日當期公告土地現值與起訴日當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅業已發生，並由取得土地所有權人負擔。
2. 典期屆滿不回贖：設定典權時，出典人應預繳土地增值稅。然，典期屆滿後，經過二年，出典人不以原典價回贖，典權人即取得典物所有權。此時，典權人取得典物辦理土地移轉，出典人不必再繳納土地增值稅。典權人取得土地之原地價為數年前設定典權時之公告土地現值（假定以公告土地現值為申報移轉現值）。因此，典物取得日當期公告土地現值與設定典權日當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅業已發生，並由典權人（即取得土地所有權人）負擔。
3. 法院拍賣之拍定價額低於公告土地現值：經法院或行政執行分署拍賣之土地，拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準（土地稅法第30條第1項第5款）。如此，對原土地所有權人而言，減輕其土地增值稅負擔；但對拍定人（即取得土地所有權人）而言，拍定價額與當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅業已發生，並由拍定人負擔。

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