許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一) 共用地悲劇

1. 意義：財產權未界定清楚，眾人均可免費使用，每個人都盡可能採伐，最後導致土地資源被過度使用，終至枯竭。
2. 原因：
   (1)共有共用：財產權屬誰，未清楚界定，每個人為了本身利益盡可能使用，將導致土地資源過度使用。如果財產權屬誰，界定清楚，財產所有人為了本身利益經濟、合理、適當、有效使用，將導致土地資源永續利用。
   (2)免費使用：當每個人使用土地資源時，不必付出成本，則每個人為了本身利益盡可能使用，將導致土地資源過度使用。當每個人使用土地資源時，必須付出成本，則每個人為了本身利益經濟、合理、適當、有效使用，將導致土地資源永續利用。
3. 舉例：
   (1)環境污染：環境財產權未界定清楚，工廠任意排放廢氣及廢水，超過環境負荷能力，造成環境污染。
   (2)海洋魚獲枯竭：海洋財產權未界定清楚，漁民任意濫捕，造成漁獲量減少，終至枯竭。如果海洋合理捕撈，魚類生生不息，魚獲量源源不絕。
   (3)超抽地下水：地下水屬於國有，但政府一直未管制，養殖業超抽地下水，造成地層下陷。以前，台北市政府未管制地下水抽取，造成台北盆地下沉；現今，台北市政府管制地下水抽取，台北盆地就不再下沉。

(二)反共用地悲劇

1. 意義：財產權不完整，每一財產權所有人均有權阻止他人使用，最後導致土地資源被低度使用，甚至荒廢。
2. 原因：
   (1)產權細分：財產權由許多人擁有，如果想使用該財產，須經眾多財產所有人同意，由於人多口雜，難以整合成功，最後只能任其荒廢。
   (2)權利割裂：完整財產權包括管理權、用益權、處分權及排他權等。財產所有人無完整財產權，將造成土地資源配置無效率。
3. 舉例：
   (1)共有土地：共有土地之產權細分，共有人數愈多，土地資源愈難有效整合利用。公同共有比分別共有，易發生反共用地悲劇；分別共有人數較多者比分別共有人數較少者，易發生反共用地悲劇。土地法第34條之1之立法意旨在促進共有土地利用（土地法第34條之1第1項）及減少共有人數（土地法第34條之1第4項），道理在此。
   (2)土地與建物所有權分離：土地與建物所有權分屬不同所有權人，權利割裂，土地難以有效利用。土地法第104條之立法意旨在使建物與其基地所有權合一，道理在此。
   (3)區分所有建物：區分所有建物，指一幢建築物內存在很多棟建物。任一區分所有權人，就一幢建築物而言，財產權不完整；就一棟建物而言，財產權完整。當一幢建築物老舊時，須經全體區分所有權人同意，始得拆除重建，將造成都市更新的困難。因此，都市更新條例採多數決，以突破區分所有建物整合不易問題。

(三)結論

1. 共用地悲劇與反共用地悲劇皆是財產權問題。
2. 財產權界定不清楚，造成共用地悲劇。財產權不完整，造成反共用地悲劇。
3. 共用地悲劇，導致土地資源之過度利用。反共用地悲劇，導致土地資源之低度利用。

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