許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一)新古典經濟學派與新制度經濟學派

1. 新古典經濟學派：假設人乃在充分資訊與完全理性下做決策。所做的決策為最佳決策，所形成的均衡為資源配置最有效率的均衡。
2. 新制度經濟學派：假設人乃在資訊不完全（imperfect information）與有限理性（bounded rationality）下做決策。所做的決策未必為最佳決策，所形成的均衡未必為資源配置最有效率的均衡。
   (1)資訊不完全：指吾人手中並不一定擁有完整無誤的資訊，且資訊並非唾手可得，獲得資訊必須付出時間及成本。換言之，人在做決策時，所蒐集的資訊是有限的。
   (2)有限理性：指吾人腦中並不一定擁有完整無缺的知識，且知識並非與生俱來，獲得知識必須經過學習過程。換言之，人在做決策時，所具備的知識是有限的。

基上，政府在人民資訊不全與有限理性下，應精心設計「制度」。制度具有可預測性，避免不確定性，有效降低交易成本，使得資源配置往最有效率的方向接近。

(二)制度

1. 制度之意義：整套的運行規則，引導個人與廠商往特定方向進行。析言之：
   (1)制度是規則：制度是遊戲規則，任何人的經濟活動依據規則運行，減少摸索。
   (2)制度是軌道：制度是前進軌道，任何人的經濟活動依循軌道進行，減少摩擦。
   (3)制度是秩序：制度是社會秩序，任何人的經濟活動按照秩序互動，減少紛爭。
2. 制度之組成：制度由正式規則與非正式規則所組成。
   (1)正式規則：正式規則係由政府精心設計之成文規則。如法令、規章、契約等。
   (2)非正式規則：非正式規則係由人們長期互動中逐漸形成之非成文規則。如倫理道德、文化傳統、風俗習慣等。

正式規則具有強制力，依賴公權力約束；非正式規則無強制力，依賴道德及宗教約束。因此制度之建立以正式規則為主，以非正式規則為輔。

3. 舉例：
   (1)分區管制：分區管制透過土地使用種類（如住宅區、商業區、工業區等）及土地使用強度（如建蔽率、容積率、建物高度等）賦予私人財產權範圍。私人僅能在分區管制下進行使用、收益及處分。超過分區管制部分，屬於公共領域。因此，分區管制就是一種制度，透過分區管制，土地私有價值得以確定，土地買賣得以在低交易成本下順利進行。
   (2)公告現值：政府於每年1月1日公告土地現值。私人移轉土地時，參考當年公告現值而申報移轉現值，據以計算土地漲價總數額，課徵土地增值稅。因此，公告現值是一種制度，透過公告現值，土地增值稅之徵納得以在低交易成本下順利進行。
   (3)實價登錄：買方與賣方申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向政府申報登錄交易資訊。政府將申報登錄資訊，提供大眾查詢，促使不動產交易資訊透明化。因此，實價登錄是一種制度，透過實價登錄，不動產交易資訊公開透明，任何人得以在低交易成本下蒐集資訊。

(三)結論

1. 新古典經濟學派在描述一個理想狀態下的最佳均衡。新制度經濟學派在描述一個現實狀態下的較佳均衡。
2. 政府在資訊不全與有限理性中，扮演非常重要的角色。亦即，政府應精心設計「制度」，以降低交易成本。
3. 雖然現實社會交易成本無所不在，但可藉由「制度」降低交易成本，促使資源更有效率之配置。

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