許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一)財產權之意義：

凡具有財產價值之權利，稱為財產權。所有權是財產權之重心。所有權人對標的物可以行使規劃、使用、收益、處分及排他等權能。

財產權之功能：

1. 財產權可以減少使用土地之衝突：財產屬誰界定清楚，就可以減少土地之紛爭。
2. 財產權可以有效分派土地：擁有財產權之人將其土地出租或出售時，將會選擇出價最高之人，而出價最高之人代表最有能力使用該土地之人。
3. 財產權可以誘使土地投資改良：在財產權保障下，土地所有權人會對土地加以投資改良，以提高土地生產力。
4. 財產權可以達成永續利用土地：在財產權保障下，土地所有權人會規劃現在與未來土地利用之最佳組合，保育土地，達成永續利用。
5. 財產權可以避免共用地悲劇與反共用地悲劇：財產權界定清楚，可以避免土地之過度利用（即共用地悲劇）。財產權完整，可以避免土地之低度利用（即反共用悲劇）。

(二)財產權保障之目的：

憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴（司法院釋字第400號解釋）。

(三)財產權保障之型態：

財產權保障型態分為下列三種：

1. 財產法則：財產權之移轉必須在所有權人同意下為之。非經所有權人同意之價格，他人不得取得其財產權。
2. 義務法則：財產權並非神聖不可侵犯，在客觀合理價格下，政府可以取得其財產權。
3. 禁制法則：亦稱不能奪取法則；縱經所有權人同意，財產權亦禁止移轉給他人。

總之，政府對財產權之干預程度，以禁制法則最大，義務法則次之，財產法則最小。若外部性不涉及第三人，或涉及第三人但人數不多時，宜採用財產法則。若外部性涉及第三人且人數很多時，宜採用義務法則。對不可復原之環境敏感地區、古蹟保存地區等，宜採用禁制法則。

(四)結論：

財產權界定清楚及財產權完整，始能促進土地利用效率。

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