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許文昌/曾榮耀不動產全制霸
篇名
終止住宅租約之限制,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2024/12/19
內文

關於終止住宅租約之限制,土地法第100條針對不定期租約,住宅法第38條針對社會住宅,租賃住宅市場發展及管理條例第10條及第11條針對定期租約提前終止,三者之適用時機不同。茲分述如下:

(一)土地法之規定:出租人非因下列情形之一,不得收回房屋:

  1. 出租人收回自住或重新建築時。
  2. 承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。
  3. 承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
  4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。
  5. 承租人違反租賃契約時。
  6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。(土§100)

(二)住宅法之規定:社會住宅之承租人有下列情形之一者,經營管理者得隨時終止租約收回住宅:

  1. 已不符承租社會住宅之資格。
  2. 將住宅部分或全部轉租或借予他人居住。
  3. 改建、增建、搭蓋違建、改變住宅原狀或變更為居住以外之使用。
  4. 其他違反租約中得終止租約收回住宅之規定。(住§38I)

(三)租賃住宅市場發展及管理條例之規定:

  1. 出租人提前終止租約之情形:租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:
    (1)承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。
    (2)承租人遲付租金或費用,達二個月之租額,經定相當期限催告仍拒繳。
    (3)承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。
    (4)出租人為重新建築而必要收回。
    (5)其他依法律規定得提前終止租賃契約。

    出租人依前項規定提前終止租賃契約者,應依下列規定期限,檢附相關事證,以書面通知承租人:
    (1)依前項第一款至第三款及第五款規定終止者,於終止前三十日。
    (2)依前項第四款規定終止者,於終止前三個月。(租§10)

  2. 承租人提前終止租約之情形:租賃期間發生下列情形之一者,承租人得提前終止租賃契約,且出租人不得要求任何賠償:
    (1)因疾病、意外產生有長期療養之需要。
    (2)租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。
    (3)因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。
    (4)因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。

    承租人死亡,繼承人得主張終止租賃契約。

    承租人依上開提前終止租賃契約者,應於終止前三十日,檢附相關事證,以書面通知出租人。(租§11)

【附註】
土:土地法
住:住宅法
租:租賃住宅市場發展及管理條例

關鍵詞
住宅租約、租賃住宅、承租人、出租人
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