許文昌/曾榮耀不動產全制霸

曾大於110年4月以2,000萬元購買A房地，並於114年4月與熊大訂定房地交換契約，將A房地以相當市場行情之2,300萬元，交換熊大所有之B房地，且雙方未進行差價找補，即無收付價金。試問曾大是否需申報繳納房地合一所得稅？要的話，應納稅額為多少？（以公告土地現值計算之土地漲價總數額為50萬元）

首先，按照「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第2點，房屋、土地交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。

因此，個人換出105年1月1日以後取得之房屋、土地，無論有無收付價金，應以換出房地之成交價額減除原始取得成本、因取得、改良及移轉而支付之費用及土地漲價總數額後之餘額為課稅所得，並檢附交換契約書、成本及必要費用相關證明文件與其他有關文件，辦理個人房屋土地交易所得稅申報。

其中，換出房地之成交價額，原則上國稅局會調查A、B房地交換當時金融機構貸款評定價格及同棟或鄰近同類大樓相近樓層之實價登錄資訊，約定交換價格是否與交換當時A、B房地之市場行情相當，如否，即會參酌時價資料認定。

因此，曾大換出A房地之課稅所得為220萬元（成交價額2,300萬元－原始取得成本2,000萬元－移轉必要費用30萬元－土地漲價總數額50萬元），應納稅額77萬元（220萬元×適用稅率35%）

參考來源：個人換出適用房地合一稅制之房屋、土地，應於規定期限內辦理房屋土地交易所得稅申報-財政部全球資訊網

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