高點來勝不動產
許文昌/曾榮耀不動產全制霸
篇名
土地分割、土地合併、建物分割、建物合併之總整理,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2025/08/21
內文
種類
項目
 土地分割 土地合併 建物分割 建物合併
條件 法令無禁止分割規定者為限。例如，下列情形禁止土地分割：
  1. 耕地分割後不得小於0.25分頃。
  2. 已興建農舍之農業用地，未解除套繪管制，不得辦理分割。
  3. 法定空地不得分割。
  1. 土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。所稱使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別（地測§225-1）。
  2. 前項土地之所有權人不同或設定有抵押權、典權、耕作權等他項權利者，應依下列規定檢附相關文件：
    (1) 所有權人不同時，應檢附全體所有權人之協議書。
    (2) 設定有抵押權時，應檢附土地所有權人與抵押權人之協議書。但為擔保同一債權，於數土地上設定抵押權，未涉權利範圍縮減者，不在此限。
    (3) 設定有典權或耕作權時，應檢附該他項權利人之同意書。（地測§224I、II）
  3. 法定空地不得分割。
  1. 已登記之建物申辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限（地測§288I）。
  2. 區分所有建築物之共同使用部分，不得分割（司法院釋字第358號解釋）。
  1. 辦理建物合併，應以辦畢所有權登記、位置相連之建物為限。前項所定之位置相連，包括建物間左右、前後或上下之位置相毗鄰者。
  2. 申請建物合併應填具申請書檢附合併位置圖說，建物之所有權人不同或設定有抵押權、不動產役權、典權等他項權利者，應依下列規定辦理：
    (1)所有權人不同時，各所有權人之權利範圍除另有協議應檢附全體所有權人之協議書外，應以合併前各該棟建物面積與各棟建物面積之和之比計算。
    (2)設定有抵押權時，應檢附建物所有權人與抵押權人之協議書。但為擔保同一債權，於數建物上設定抵押權，未涉權利範圍縮減者，不在此限。
    (3)設定有不動產役權、典權時，應檢附該不動產役權人、典權人之同意書。（地測§290）
所有權 各所有權人取得分割後之土地，依協議定之。 二宗以上所有權人不同之土地辦理合併時，各所有權人之權利範圍依其協議定之（登§88I）。 各所有權人取得分割後之建物，依協議定之。 所有權人不同時，各所有權人之權利範圍除另有協議應檢附全體所有權人之協議書外，應以合併前各該棟建物面積與各棟建物面積之和之比計算（地測§290III①）。
用益物權 一宗土地之部分已設定地上權、永佃權、不動產役權、典權或農育權者，於辦理分割登記時，應先由土地所有權人會同他項權利人申請勘測確定權利範圍及位置後為之。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限（登§87）。
  1. 用益物權於土地合併後仍存在於合併前原位置之上，不因合併而受影響（登§88III）。
  2. 2. 設定有地上權、永佃權、不動產役權、典權、耕作權或農育權之土地合併時，應先由土地所有權人會同他項權利人申請他項權利位置圖勘測。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限（登§88II）。
一棟建物之部分已設定不動產役權或典權者，於辦理分割登記時，應先由建物所有權人會同他項權利人申請勘測確定權利範圍及位置後為之。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限（登§87）。
  1. 用益物權於建物合併後仍存在於合併前原位置之上，不因合併而受影響（登§88III）。
  2. 設定有不動產役權、典權時，應檢附該不動產役權人、典權人之同意書。（地測§290III③）。
擔保物權
（抵押權）
  1. 1. 抵押之土地如經分割，其抵押權不受影響（民§868）。
  2. 2. 分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但有下列情形之一者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上：
    (1)抵押權人同意分割。
    (2)抵押權人已參加共有物分割訴訟。
    (3) 抵押權人經共有人告知訴訟而未參加。
前項但書情形，原設定人於分割後未取得土地者，申請人於申請共有物分割登記時，應同時申請該抵押權之塗銷登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該抵押權人。（登§107） 		設定有抵押權之土地合併時，該抵押權之權利範圍依土地所有權人與抵押權人之協議定之（登§88IV）。
  1. 抵押之建物如經分割，其抵押權不受影響（民§868）。
  2. 分別共有建物，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗建物之上。但有下列情形之一者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之建物上：
    (1)抵押權人同意分割。
    (2)抵押權人已參加共有物分割訴訟。
    (3) 抵押權人經共有人告知訴訟而未參加。
前項但書情形，原設定人於分割後未取得建物者，申請人於申請共有物分割登記時，應同時申請該抵押權之塗銷登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該抵押權人。（登§107） 		設定有抵押權時，應檢附建物所有權人與抵押權人之協議書。但為擔保同一債權，於數建物上設定抵押權，未涉權利範圍縮減者，不在此限（地測§290III②）。
稅賦 分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅（土稅施§41II）。 土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅（土稅施§42IV）。 建物分割應課徵契稅（契§2）。 建物合併不計徵契稅（契§2）。
地號建號編定 土地分割之地號，應依下列規定編定，並將編定情形登載於分號管理簿或電腦建檔管理之：
  1. 原地號分割時，除將其中一宗維持原地號外，其他各宗以分號順序編列之。
  2. 分號土地或經分割後之原地號土地，再行分割時，除其中一宗保留原分號或原地號外，其餘各宗繼續原地號之最後分號之次一分號順序編列之。（地測§233）
 情形登載於分號管理簿或電腦建檔管理，其因合併而刪除之地號不得再用：
  1. 數宗原地號土地合併為一宗時，應保留在前之原地號。
  2. 原地號土地與其分號土地合併時，應保留原地號。
  3. 原地號之數宗分號土地合併時，應保留在前之分號。
  4. 原地號土地與他原地號之分號土地合併時，應保留原地號。
  5. 原地號之分號土地與他原地號之分號土地合併時，應保留在前原地號之分號。（地測§234）
 分割後之建物，除將其中一棟維持原建號外，其他各棟以該地段最後建號之次一號順序編列。新編列之建號，應登載於建號管理簿或電腦建檔管理之（地測§289）。 建物合併，除保留合併前之最前一建號外，其他建號應予刪除，不得使用（地測§291）。

【註】

  1. 民：民法。
  2. 登：土地登記規則。
  3. 地測：地籍測量實施規則。
  4. 土稅施：土地稅施行規則。
  5. 契：契稅條例。
關鍵詞
土地分割、土地合併、建物分割、建物合併
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