許文昌/曾榮耀不動產全制霸

民法所稱「物」，於不動產上，指一宗土地或一棟建物。一個地號，稱為一宗土地。一個建號，稱為一棟建物。

(一)土地之產權型態：

1. 單獨所有：一宗土地由一個人所有。
2. 共有：一宗土地由數人共同擁有。共有方式又分為分別共有與公同共有。
   (1)分別共有：亦稱持分共有；共有人以其應有部分（即持分）劃分權利範圍。
   (2)公同共有：共有人基於公同關係共有一物，而無應有部分劃分權利範圍。公同關係之成立有三：
   法律規定：如民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。
   法律行為：如民法第668條規定，各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。
   習慣：如祭祠公業之財產由派下現員全體公同共有。

(二)建物之產權型態：

1. 單獨所有：一棟建物由一個人所有。
2. 共有：一棟建物由數人共同擁有。共有方式又分為分別共有與公同共有。
3. 區分所有：
   (1)民法之定義：稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物（民§799Ⅰ）。
   (2)公寓大廈管理條例之定義：區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權（寓§3）。
   (3)區分所有建物之構成：區分所有建物由專有部分與共有部分構成。
   專有部分：
   
   1. 民法之定義：專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者（民§799Ⅱ）。
   2. 公寓大廈管理條例之定義：專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者（寓§3）。
   3. 專有部分之登記面積：專有部分，即為建築改良物登記簿謄本之主建物面積（即室內面積）及附屬建物面積（如陽台面積）。
   共有部分：
   1. 民法之定義：共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物（民§799Ⅱ）。
   2. 公寓大廈管理條例之定義：共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者（寓§3）。
   3. 共有部分之登記面積：共有部分面積，俗稱公共設施面積，即為建物改良物登記簿謄本之共有部分面積。另，公共設施在民法稱為共有部分，在公寓大廈管理條例稱為共用部分。共有部分之性質如下：
      (A)屬於從物：區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀（登§81）。
      基上，共有部分單獨編列一個或數個建號，因此代表一個或數個物。共有部分為專有部分之從物。亦即，專有部分為主物，共有部分為從物。主物之處分，及於從物（民§68II）。共有部分隨同專有部分讓與而讓與，亦隨同專有部分提供擔保而擔保。
      (B)分為大公與小公：共有部分面積俗稱公共設施面積。公共設施面積又分為「大公」與「小公」。前者指全體區分所有權人皆需共同使用之公共設施（如機電設備空間、水箱水塔等），而登記為全體區分所有權人持分共有。後者指僅部分區分所有權人實際使用之公共設施（如當層樓梯、電梯空間），而登記為各相關區分所有權人持分共有。
      (C)不得分割：區分所有建築物之共同使用部分，為各區分所有人利用該建築物不可或缺，其性質屬於民法第823條第1項但書規定因物之使用目的不能分割者，故不得辦理分割（司法院釋字第358號解釋）。須注意者，此不得分割，指標示分割，不包括權利分割。

(三)房地之產權型態：

房地產品以透天房屋及公寓大廈最為普遍。

1. 透天房屋：透天房屋又分為「真透天」與「假透天」二種。
   (1)真透天：透天房屋持有人對建物產權為單獨所有，對基地產權亦為單獨所有。
   (2)假透天：亦稱為持分透天；透天房屋持有人對建物產權為單獨所有，對基地產權為持分共有。
2. 公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地（寓§3）。亦即公寓大廈各戶持有人對建物產權為區分所有，對基地產權為持分共有。

【註】
民：民法。
登：土地登記規則。
寓：公寓大廈管理條例。

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