許文昌/曾榮耀不動產全制霸

本週專欄針對不動產經紀業兩項情形－不動產廣告未下架、回頭殺賺差價，進行說明：

一、今年5月仲介業出現檢舉潮，專門針對「委託標的已售出而廣告未下架」進行檢舉，其究竟違反什麼規定？

(一)規定

不動產經紀業管理條例第21條第2項：「廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」因此，已售出卻仍廣告待銷售中，即屬與事實不符，也就是「廣告不實」。

(二)處罰

不動產經紀業管理條例第29條第1項第1款：「違反第二十一條第二項，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」

二、倘若仲介業有「回頭殺」手法，欺騙委託人以賺取差價，例如假設賣方委託價是1,000萬，而買方已同意購買，結果仲介卻回頭又以話術使賣方價格降為950萬，賺取差價50萬元收入自己囊中，可能違反哪些民事相關規範？

(一)不動產經紀業管理條例

1. 規定
   1. 第4條第9款：「差價︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。」
   2. 第19條第1項：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」
2. 違反規定之處理與處罰
   1. 第19條第2項：「違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」
   2. 經紀業
      第29條第1項第1款：「違反第十九條第一項規定，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」
   3. 經紀人員
      第31條第1項第2款：「違反第十九條第一項規定者，應予六個月以上三年以下之停止執行業務處分。」

(二)民法

第184條第1項後段：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。 故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」

(三)公平交易法

1. 規定
   第25條：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」欺瞞委託人屬於欺罔行為。
2. 違反規定之處理與處罰
   1. 第30條：「事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。」
   2. 第31條：「法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額。」
   3. 第32條：「所定之請求權，自請求權人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自為行為時起，逾十年者亦同。」
   4. 第42條：「主管機關對於違反第二十五條規定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。」

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