許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一)聯合行為之意義

指具競爭關係之同一產銷階段事業，以契約、協議或其他方式之合意，共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區或其他相互約束事業活動之行為，而足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者。(公交§14)

其中，聯合行為之合意，得依市場狀況、商品或服務特性、成本及利潤考量、事業行為之經濟合理性等相當依據之因素推定之。

(二)聯合行為之效力

事業不得為聯合行為。但有下列情形之一，而有益於整體經濟與公共利益，經申請主管機關許可者，不在此限：

1. 為降低成本、改良品質或增進效率，而統一商品或服務之規格或型式。
2. 為提高技術、改良品質、降低成本或增進效率，而共同研究開發商品、服務或市場。
3. 為促進事業合理經營，而分別作專業發展。
4. 為確保或促進輸出，而專就國外市場之競爭予以約定。
5. 為加強貿易效能，而就國外商品或服務之輸入採取共同行為。
6. 因經濟不景氣，致同一行業之事業難以繼續維持或生產過剩，為有計畫適應需求而限制產銷數量、設備或價格之共同行為。
7. 為增進中小企業之經營效率，或加強其競爭能力所為之共同行為。
8. 其他為促進產業發展、技術創新或經營效率所必要之共同行為。

(三)聯合行為之處罰

1. 主管機關對於違反規定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處新臺幣二十萬元以上一億元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。
2. 經主管機關認定有情節重大者，得處該事業上一會計年度銷售金額百分之十以下罰鍰，不受前項罰鍰金額限制。
3. 違反規定，經主管機關依規定限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，而屆期未停止、改正其行為或未採取必要更正措施，或停止後再為相同違反行為者，處行為人三年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣一億元以下罰金。

(四)不動產經紀業涉及聯合行為之情形

《公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明》不動產經紀業者涉及違法聯合行為之態樣例示如下：

1. 共同決定服務報酬收費標準，或協議限制服務報酬之調整。
2. 共同劃分經營區域。
3. 共同劃分交易對象。
4. 共同阻礙或排除其他競爭者或潛在競爭者參與競爭，例如協議拒絕其他不動產經紀業者參與聯賣。
5. 共同約束開發物件必須與委託人簽訂專任委託契約，致使不動產經紀業者及委託人選擇委託契約型態之自由受到限制。
6. 共同約束專任委託契約之期間，致使不動產經紀業者縱未積極努力撮合，委託人卻因受限於契約而無法另行委託其他不動產經紀業者。
7. 共同約束收取斡旋金之票期，致使斡旋金票期趨於一致。
8. 共同約束實施聯賣之不動產物件開發方擁有一定的專賣期間，致使已尋得交易相對人之其他不動產經紀業者受限於專賣權之規定而無法成交。

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