許文昌/曾榮耀不動產全制霸

都市更新權利變換之實例研習,許文昌老師

許文昌

2025/11/20

有一都市更新案，更新單元內可區分為三塊建築基地A、B及C。

1. A基地上有一幢二層區分所有建物。1F（以A1表示）為甲所有，房地總價800萬元。2F（以A2表示）為乙所有，房地總價700萬元。基地價值比率90%。
2. B基地上有一幢三層區分所有建物。1F（以B1表示）為丙所有，房地總價600萬元。2F（以B2表示）為丁所有，房地總價500萬元。3F（以B3表示）為戊所有，房地總價400萬元。基地價值比率80%。
3. C基地有一透天房屋，為庚所有，房地總價1,000萬元。基地價值比率為60%。
4. A地之素地總價值1,000萬元，B地之素地總價值1,500萬元，C地之素地總價值1,200萬元，（A+B+C）整體素地總價值4,500萬元。

【解答】

(一)各基地之素地總價值：

基地	素地總價值 （萬元）	素地總價值比率（%）	調整後素地總價值（萬元）
A	1,000	27.03	1,217
B	1,500	40.54	1,824
C	1,200	32.43	1,459
合計	3,700	100	4,500

(二)A基地各戶之基地權利價值：

產權編號	所有權人	房地總價（萬元）	基地權利價值（萬元）
A1	甲	800	720
A2	乙	700	630
合計			1,350

綜上，基地總價值（1,350萬元）大於調整後素地總價值（1,217萬元），故以基地總價值為準。

(三)B基地各戶之基地權利價值：

產權編號	所有權人	房地總價（萬元）	基地權利價值（萬元）	基地權利價值比率（%）	調整後基地權利價值比率（萬元）
B1	丙	600	480	40	730
B2	丁	500	400	33.33	608
B3	戊	400	320	26.67	486
合計			1,200	100	1,824

綜上，基地總價值（1,200萬元）小於調整後素地總價值（1,824萬元），故以調整後素地總價值為準。

(四)C基地之基地權利價值：

1. 基地權利價值：
   1,000×60%=600萬元
2. 調整後素地價值：
   1,459萬元

綜上，基地權利價值（600萬元）小於調整後素地價值（1,459萬元），故以調整後素地價值為準。

(五)各所有權人之權利價值比率：

產權編號	所有權人	基地權利價值（萬元）	基地權利價值比率（%）
A1	甲	720	15.54
A2	乙	630	13.60
B1	丙	730	15.76
B2	丁	608	13.12
B3	戊	486	10.49
C	庚	1,459	31.49
合計		4,633	100

(六)更新後之房地總值（即更新後總銷售金額）：
更新後興建地上12層、地下3層之住宅大樓，一層一戶。
1F：100萬／坪×65坪=6,500萬元
2F：90萬／坪×65坪=5,850萬元
3F：85萬／坪×65坪=5,525萬元
4F：82萬／坪×65坪=5,330萬元
5F：84萬／坪×65坪=5,460萬元
6F：85萬／坪×65坪=5,525萬元
7F：86萬／坪×65坪=5,590萬元
8F：87萬／坪×65坪=5,655萬元
9F：88萬／坪×65坪=5,720萬元
10F：89萬／坪×65坪=5,785萬元
11F：90萬／坪×65坪=5,850萬元
12F：92萬／坪×65坪=5,980萬元
車位：200萬／個×30個=6,000萬元
合計：6,500+5,850+5,525+5,330+5,460+5,525+5,590+5,655+5,720+5,785+5,850+5,980+6,000+74,770萬元

(七)土地所有權人共同負擔比率（即實施者應分配之權利價值比率）：
土地所有權人共同負擔比率

=60%
實施者應分配之權利價值：74,770×60%=44,862萬元

(八)更新後各所有權人應分配之權利價值：
74,770-44,862=29,908萬元

所有權人	基地權利價值比率（%）	應分配之權利價值（萬元）
甲	15.54	4,648
乙	13.60	4,067
丙	15.76	4,714
丁	13.12	3,924
戊	10.49	3,137
庚	31.49	9,418
合計	100	29,908

都市更新、基地權利價值

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