許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一)土地開發分析法之意義：指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。

(二)土地開發分析法之應用時機：

1. 評估建地價格：如住宅用地、商業用地、工業用地等之建地估價。
2. 評估需經開發改良土地之開發前地價：如山坡地、工業區土地、重劃區土地等之開發前地價評估。

(三)土地開發分析法之公式：
V=S÷（1+R）÷（1+i）-（C+M）
其中：
V：土地開發分析價格。
S：開發或建築後預期總銷售金額。
R：適當之利潤率。
C：開發或建築所需之直接成本。
M：開發或建築所需之間接成本。
i：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

(四)土地開發分析法之估價程序：

1. 確定土地開發內容及預期開發時間：先確定土地開發之面積、內容及開發時間。
2. 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料：蒐集營造施工費、規劃設計費、廣告費與銷售費、管理費、稅捐、資本利率、建築利潤率等市場行情資料。
3. 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析：現況勘察勘估標的及其周遭環境之土地利用與開發程度。
4. 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積：按相關法令規定，在最有效使用下，估算勘估標的之可銷售面積。
5. 估算開發或建築後總銷售金額：按開發後或建築後可銷售面積，乘以可銷售單價，得到銷售金額。總計各部分之銷售金額，得到總銷售金額。
6. 估算各項成本及相關費用：估算營造施工費、規劃設計費、廣告費與銷售費、管理費、稅捐及其他負擔等成本及費用。
7. 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率：選擇適當利潤率，並計算資本利息綜合利率。
8. 計算土地開發分析價格：將上開計算結果，代入土地開發分析法之公式，即得出土地開發分析價格。

(五)舉例說明：

有一塊建築基地，土地面積800坪，開發期間3年，可銷售資料如下：

相關資料如下：

1. 營造施工費：18萬／坪。
2. 規劃設計費：依營造施工費之2%計。
3. 廣告費與銷售費：依總銷售金額之5%計。
4. 管理費：依總銷售金額之4%計。
5. 稅捐及其他負擔：依總銷售金額之1%計。
6. 資本利息資料如下：
   (1)一年期定存利率2%，銀行放款利率5%。
   (2)貸款資金：自有資金：預售收入=3:2:1
   (3)土地價值：建物價值=5:4
7. 適當之利潤率：20%。

試以土地開發分析法計算該建築基地之單價及總價？

【解答】

(一)總銷售金額（S）：
1F：160×240=38,400
2F以上：100×1,060=106,000
車位：250×75=18,750
合計：38,400+106,000+18,750=163,150

(二)直接成本（C）：
18×2,200=39,600

(三)間接成本（M）：

1. 規劃設計費：39,600×2%=792
2. 廣告費與銷售費：163,150×5%=8,158
3. 管理費：163,150×4%=6,526
4. 稅捐及其他負擔：163,150×1%=1,632
5. 合計：792+8,158+6,526+1,632=17,108

(四)資本利息綜合利率（i）：

1. 資本利息年利率：
   

   

2. 資本利息綜合利率：
   

   

(五)適當利潤率（R）：
適當利潤率為20%。

(六)土地開發分析價格（V）：
V=S÷（1+R）÷（1+i）-（C+M）
 =163,150÷（1+20%）÷（1+7.4%）-（39,600+17,108）
 =69,883
69,883÷800=87.35

答：該建築基地之單價為87.35萬／坪，總價69,883萬元。

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