許文昌/曾榮耀不動產全制霸

房價上漲拉動地價上漲，而非地價上漲推動房價上漲,許文昌老師

許文昌

2026/02/26

(一)建設公司購地之最高價格
建設公司就建築基地在最有效使用下，預估銷售總金額，扣除建築成本、管銷費用及正常利潤，所得到之餘額，就是建設公司購買土地之最高支付價格。不動產估價技術規則第81條「土地開發分析法」之公式正是此一構想。

(二)土地開發分析法之啟示
土地開發分析法之公式如下：
V=S÷（1+R）÷（1+i）−（C+M）……①
其中：

1. V代表個別基地之地價：地價為因變數，S、C、M、i及R等為自變數。亦即，個別基地之地價（V）受到總銷售金額（S）、建築成本（C）、管銷費用（M）、綜合利率（i）、適當利潤率（R）等之影響。以函數關係表示如下：
   V=f(S, C, M, i, R)……②
2. S代表總銷售金額：建設公司於建築基地之建蔽率、容積率等容積管制下，規劃建物之可銷售樓地板面積（即建坪）。再就各層可銷售單價（即房價），乘以各層可銷售樓地板面積，就得到總銷售金額（即建案之總收入）。亦即：
   S=Σ(P×Q)……③
   其中：
   S：預期總銷售金額。
   P：各層之可銷售單價（即房價）。
   Q：各層之可銷售樓地板面積（即建坪）。
3. C代表建築成本：建築成本就是造價成本。不動產估價技術規則稱為「直接成本」。
4. M代表管銷費用：管銷費用包括規劃設計費、廣告費及銷售費、管理費、稅捐等，但不包括資本利息。不動產估價技術規則稱為「間接成本」。
5. i代表綜合利率：綜合利率為個案利率，而非年利率。亦即，建案興建一段期間所負擔之平均利率。
6. R代表適當利潤率：適當利潤率就是經濟學之正常利潤率。適當利潤率為個案利潤率，而非年利潤率。亦即，建案興建一段期間所要求之正常利潤率。

由③式可知，構成總銷售金額之因素為可銷售之房價（P）及可銷售之樓地板面積（Q）。又，可銷售之樓地板面積主要取決於容積率（以A代表），容積率代表土地使用強度。因此，②式可以改寫為：
V=f(P, A, C, M, i, R)……④

由①式可知，房價（P）與地價（V）成正比，容積率（A）與地價（V）成正比，造價（C）與地價（V）成反比，管銷費用（M）與地價（V）成反比，綜合利率（i）與地價（V）成反比，適當利潤率（R）與地價（V）成反比。

(三) 地價與房價之關係：

1. 由④式可知，房價（P）為自變數，地價（V）為因變數。因此，房價影響地價，而非地價影響房價。
2. 房價（P）與地價（V）成正比。亦即，房價上漲拉動地價上漲，而非地價上漲推動房價上漲。

(四)預售屋價格為不動產價格之核心
建設公司所採用之房價（P）為預售屋價，而非新成屋價。因此，預售屋價上漲帶動新成屋價上漲，新成屋價上漲再帶動中古屋價上漲。

綜上，預售屋價上漲帶動地價上漲，預售屋價上張又帶動新成屋價上漲及中古屋價上漲。要言之，預售屋價格為不動產價格上漲之領頭羊。
政府於不動產價格高漲時，採取抑制不動產價格高漲之措施，焦點應放在預售屋價格。只要預售屋價格受到抑制，其餘之新成屋價、中古屋價及地價等隨之熄火。

土地開發分析法、房價、地價、預售屋價、新成屋價、中古屋價

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