許文昌/曾榮耀不動產全制霸

都市更新為現行政府強化建物結構、改善居住環境及提升居住品質之重要手段。雖政府給予容積獎勵、稅捐減免等優惠措施，然最困難在於整合費時且不易成功。其原因如下：

(一)愛比較心理：原住戶參加都市更新，不僅計算自己的利益，還會比較別人的利益；不僅計算本案的利益，還會比較別案的利益。比來比去，總覺得自己所獲得利益較別人少。

(二)稟賦效果：原住戶對其所擁有之房地，失去的評價往往高於買入的評價。買入的評價有市場行情可供參考，但失去的評價涉及個人主觀感受，難以評估。

(三)囚犯困境：都市更新之參與者，彼此間缺乏信任。因此，在集體行動中，個人所做出理性決策，卻造成集體不理性的結果。

(四)資訊不對稱：實施者與原住戶間存在資訊不對稱。實施者對更新案之資訊較多，原住戶對更新案之資訊較少。換言之，實施者是資訊強勢者，原住戶是資訊弱勢者，造成雙方不信任。

(五)競合關係：實施者與原住戶及原住戶之間存在既競爭又合作之關係。所謂競爭，指如果實施者房地分配多，就是原住戶房地分配少；如果某一原住戶房地分配多，就是其他原住戶房地分配少。所稱合作，指如果更新案成功，所有參與者皆共享其利；如果更新案失敗，所有參與者皆共蒙其弊。

(六)釘子戶現象：部分原住戶認為越晚簽訂同意書，分配條件愈好，甚至可以向實施者拿到桌底下之利益。

(七)拿翹行為：都市更新大戶若整合成功，獲利豐碩，因此大戶積極促成都市更新的成功，要價較低。反之，都市更新小戶若整合失敗，損失輕微，因此小戶採以小博大，拿翹行為，要價較高。

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