一、案例事實
A大廈為已成立管理委員會之公寓大廈。甲為A大廈某戶區分所有權人，近年發現其室內靠外牆處出現滲漏水、壁癌及油漆剝落情形。經初步檢查，疑似係因大廈外牆磁磚老化、防水層破損或外牆構造年久失修所造成。
甲遂請求A大廈管理委員會安排外牆防水及修繕，並由公共基金或全體區分所有權人依比例分擔費用。惟管理委員會表示，漏水位置對應甲住家外側，應由甲自行負責；部分住戶也認為「外牆就在你家外面」，不應由全體住戶共同負擔。試問：公寓大廈外牆漏水時，應由個別住戶自行修繕，還是由管理委員會負責修繕、管理、維護？
二、相關法條(一)公寓大廈管理條例第3條第4款規定，共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。 (二)公寓大廈管理條例第7條第3款規定，公寓大廈之基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，屬於不得為約定專用部分之共用部分。 (三)公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，除應依法令規定辦理外，並應受規約或區分所有權人會議決議之限制。 (四)公寓大廈管理條例第10條第1項規定，專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 (五)公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。 (六)公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管理委員會之職務包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 (七)公寓大廈管理條例第56條第3項規定，辦理公寓大廈建物所有權第一次登記，獨立建築物所有權之牆壁以牆之外緣為界；建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；附屬建物以其外緣為界辦理登記；有隔牆之共用牆壁，以牆壁之中心為界，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。
三、重要判決觀念(一)外牆涉及大樓整體外觀及防水功能，不能簡單認定為個別住戶專有部分
本件系爭外牆係屬大廈之外牆面，與大樓外觀息息相關，而本件外牆之滲漏水修補係因外牆磁磚老化，衡情必涉及外牆磁磚之汰換與防漏處理等情，亦經新北市建築師公會於鑑定報告書列舉明確。如認此重要部位屬區分所有權人之專有部分未經其他共有人同意而得任意處置，無異將影響公寓大廈之整體外觀，亦有違公寓大廈管理條例第7條第3款、第8條第1項制定之原意所在。（臺灣高等法院104年度上易字第605號民事判決）(二)在區分所有權人內部關係上，建築物外牆仍應認為由區分所有權人共有
公寓大廈管理條例第56條第3項規定，辦理公寓大廈建物所有權第一次登記，獨立建築物所有權之牆壁以牆之外緣為界；建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；附屬建物以其外緣為界辦理登記；有隔牆之共用牆壁，以牆壁之中心為界，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。蓋區分所有權人之單獨所有權，如以區分所有之空間為範圍，違反物權須以物為標的之原則，故以上開規定規範建築物登記所有權之範圍，俾維持區分所有建築物為物的性質，但解釋上應認為此屬於區分所有權之對外關係（例如買賣、課稅等），於區分所有權人相互間之內部關係，仍應認為建築物之外牆為區分所有權人所共有。（臺灣高等法院104年度上易字第605號民事判決）(三)共用牆體、防水層等共用部分漏水，原則上由管理委員會負責修繕
按共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。（臺灣臺北地方法院113年度訴字第4056號民事判決）(四)若漏水原因來自共用部分，管委會即負有維護、修繕責任
是連續壁、樓板及排水溝渠均為系爭公寓大廈之共用部分而為區分所有權人所共有，揆諸前開規定，公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護本應由管理委員會負責，被告既為系爭公寓大廈管理委員會，對於系爭地下室天井區域自有維護、修繕之責，其修繕費用由公共基金支付。（臺灣臺北地方法院113年度訴字第4056號民事判決）
四、結論
(一)甲請求A大廈管理委員會辦理外牆漏水修繕，原則上有理由。 (二)公寓大廈之外牆，雖然在位置上可能正好對應到某一戶的室內牆面，但外牆涉及大樓整體外觀、建築物結構、防水功能及全體住戶共同利益，並非當然屬於個別住戶可以單獨處分或自行負責的專有部分。司法實務見解亦指出，在區分所有權人相互間之內部關係上，建築物外牆仍應認為由區分所有權人共有。 (三)若漏水原因來自外牆磁磚老化、防水層破損、共用牆體或其他共用部分，原則上應依公寓大廈管理條例第10條第2項，由管理委員會負責修繕、管理、維護，修繕費用則由公共基金支付，或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔。 (四)不過，若能證明漏水是因特定住戶擅自施工、破壞外牆、防水層、結構體，或違規設置鐵窗、冷氣、管線、招牌等可歸責行為所造成，仍可能依公寓大廈管理條例第10條第2項但書，由該特定住戶負擔修繕費用。
資料來源：
臺灣高等法院104年度上易字第605號民事判決。
臺灣臺北地方法院113年度訴字第4056號民事判決。