許文昌/曾榮耀不動產全制霸

社會普遍認為地價上漲帶動房價上漲，但筆者認為房價上漲帶動地價上漲。茲分短期分析及長期分析說明如下：

1. 房價是由房屋需求與房屋供給所決定，而非生產成本（包括土地成本、營建成本等）所決定。
2. 民眾對於房屋需求增加，導致房價上漲。建設公司因房價上漲而投資興建房屋有利可圖，遂競相購買土地，造成土地需求增加，地價隨之上漲。因此，房價上漲帶動地價上漲。

(二) 長期分析：土地成本係房屋之生產成本之一。生產成本增加（即地價上漲），房價跟著上漲。因此，地價上漲帶動房價上漲。

1. 就短期分析而言，房價上漲帶動地價上漲；就長期分析而言，地價上漲帶動房價上漲。然，所謂經濟分析，一般指短期分析或短期現象，而非指長期分析或長期現象。
2. 房價上漲，立即帶動地價上漲。然，地價上漲，短期不會帶動房價上漲。此時，建設公司無利可圖或甚至虧損，因此建設公司遂減少推出新案，導致市場上房屋供給減少。經過數年後，房價才會因房屋供給減少而上漲。前揭所稱「數年後」，即長期分析。
3. 「房價影響地價，而非地價影響房價。」此正是不動產估價之土地開發分析法（詳見不動產估價技術規則第70條及第81條）之精髓所在。

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