取得不動產經紀人或經紀營業員資格之後，是否就能以個人名義在租屋網站刊登物件、替屋主接聽電話、安排看屋，甚至在成交後收取服務費？
答案是否定的。新北市政府於民國115年6月作成一則相當值得不動產經紀人考生注意的訴願決定。當事人雖具備「不動產經紀人員資格」，卻沒有任職於合法設立的不動產經紀業，而以個人名義在租屋網站反覆刊登34筆出租廣告，最終遭裁處10萬元罰鍰並禁止營業，提起訴願後仍遭駁回。這個案例把經紀人考試中幾個很容易混淆的觀念一次串了起來：「有證照」與「可以經營經紀業」，其實是兩件完全不同的事。
一、案例事實
本案起因於民眾向新北市政府地政局陳情，發現有人在租屋網站刊登出租廣告，但廣告中沒有合法經紀業名稱，而是留下個人的聯絡資訊。
主管機關進一步查核後發現，該名訴願人雖具有不動產經紀人員資格，卻沒有任職於經主管機關許可的不動產經紀業；而且並非偶爾替一位朋友刊登一次廣告，而是在租屋網站上累計刊登了34筆出租廣告。此外，訴願人還與多位屋主或屋主親友簽有委託刊登出租授權書。
這些廣告不只是單純寫上地址、租金而已，內容還介紹物件條件、周邊生活機能及交通情形，並留下訴願人自己的聯絡電話。更關鍵的是，部分廣告載明：「若有合意要租，酌收半個月服務費。」
訴願人則主張，自己只是因為部分屋主年長、不熟悉網路操作，或屋主不希望直接接到大量詢問電話，所以才幫忙刊登資訊及轉達看屋需求；真正的租金、出租條件及最後是否出租，都還是由屋主決定。她也主張自己沒有實際收取仲介費，沒有設立公司，也沒有真正從事仲介業。
但地政局並未接受這套說法，而是認定其已屬「非經紀業而經營仲介業務」，依不動產經紀業管理條例第32條第1項，裁處10萬元罰鍰並禁止營業。訴願人不服提起訴願，新北市政府最後仍決定「訴願駁回」。
二、證照僅是「從業資格」
取得不動產經紀人員資格，只代表具備從事相關專業工作的資格，並不代表可以脫離合法經紀業，以個人名義自行經營仲介或代銷業務。
不動產經紀業管理制度並不是只要求「負責接案的人有證照」，而是建立一整套交易安全機制，包括主管機關許可、公司或商業登記、營業保證金、加入同業公會以及配置法定經紀人員等。因此，本案即使當事人有不動產經紀人員資格，也無法取代「經紀業」本身必須完成的法定程序。
反覆刊登34筆出租物件、留下自己的聯絡方式、替出租人與承租人傳遞資訊，又載明成交時可能收取半個月服務費，整體行為已經不是單純幫忙，而具有公開招攬、媒合及持續經營仲介業務的客觀表徵，因此最後維持10萬元罰鍰及禁止營業的處分。
三、經紀人考試應注意之處
這個案例很適合拿來準備「不動產經紀相關法規概要」。考前至少要掌握以下幾個容易被命題老師設計成陷阱的觀念：
(一)經紀業、經紀人、經紀營業員是不同概念：經紀業是依法經營仲介或代銷業務的公司或商號；經紀人與經紀營業員則屬「經紀人員」。不要因為取得個人證照，就誤以為可以獨立以個人名義開業。
(二)仲介包括買賣、互易、租賃的居間或代理：居間不只是「在雙方中間殺價、談條件」，單純報告訂約機會，也可能具有居間性質。
(三)是否實際收取服務費，並非行政管制上唯一判斷標準：不要看到題目寫「沒有成交」、「尚未收到佣金」就直接選擇「不構成仲介」。仍要觀察其是否已公開招攬、媒合，以及是否具有繼續反覆經營的情形。
(四)經營業務重點在「繼續、反覆實施」：本案34筆廣告就是非常典型的判斷素材；但考試時也不要死背「一定要幾筆」，法律並沒有規定刊登到第幾筆才算經營，仍須依個案整體事實判斷。
(五)非經紀業經營仲介或代銷業務之處分：禁止營業＋10萬元以上30萬元以下罰鍰。