許文昌/曾榮耀不動產全制霸

我國現行不動產稅，採用土地與建物分開課稅者，如地價稅、房屋稅、土地增值稅及契稅等。採用土地與建物合併課稅者，如房地合一所得稅。

(一)土地與建物分開課稅之理由：
土地與建物之性質不同，土地價值隨時間經過而遞增，建物價值隨時間經過而遞減。如圖所示。因此，二者應分別訂價，分開課稅。是土地法第145條規定：「土地及其改良物之價值，應分別規定。」

土地與建物分開課稅之最大問題在無法採用實際市場價格或實際交易價格課稅。實務上，建物與其基地一併交易。然為了課稅，將房地實際交易價格強行拆分為土地價格及建物價格二部分；但難有合理拆分方法，造成土地價格及建物價格失真。因而現行皆採政府規定價格課稅。例如：

1. 地價稅之稅基，源自公告地價。
2. 房屋稅之稅基，源自房屋標準單價。
3. 土地增值稅之稅基，源自公告土地現值。
4. 契稅之稅基，源自房屋標準單價。

採土地與建物分開課稅，易造成稅負不合理與不公平。茲舉一例說明，若出售房地發生虧損，但因公告土地現值調高，仍須繳納土地增值稅。

(二)土地與建物合併課稅之理由： 基於建物與其基地一併交易，因此採實際交易價格課稅，無須再拆分為土地價格及建物價格。如房地合一所得稅即是。

綜上，早期以土地與建物分開課稅為主流，晚近則以土地與建物合併課稅為主流。因此，最近有地價稅與房屋稅合併為「不動產稅」之倡議，即是一例。

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