篇名
私契與公契
作者
許文昌
日期
2026/10/08
內文
不動產契約書分為私契與公契二種。一般而言，法條皆以「契約」或「契約書」規定，不會明文規定私契或公契。然，實務應用時，應判斷此契約是屬於私契，抑或公契。
(一) 私契：當事人互相表示意思一致，並記載於書面，即是私契。私契為債之發生原因，因此私契之法律性質為債權契約。其作用在當事人履行契約有所依據，以避免對方反悔。下列法條之契約或契約書，指私契而言。
- 契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效（民§166-1）。
上開所稱契約，指私契。換言之，應對私契加以公證，而非對公契加以公證。其目的在減少不動產糾紛，預防訴訟之舉證困難。惟本法條之施行日期，由行政院會同司法院另定之（民債施§36Ⅱ）。施行日期至今尚未訂定，因此本法條尚未施行。 - 個人有房屋、土地之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據（所§14-5前段）。
上開所稱契約書，指私契。換言之，房地合一所得稅之納稅義務人申報房地交易所得或損失，應檢附記載實際交易價格之私契影本。
(二)公契：指公定契約書：公契之法源為民法第758條第2項。亦即，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力（民§758Ⅰ）。前項行為，應以書面為之（民§758Ⅱ）。因此公契之法律性質為物權契約。公契之作用在登記機關進行土地登記時，有所依據。下列法條之契約或契約書，指公契而言。
- 登記機關應備下列登記書表簿冊圖狀：(1)登記申請書；(2)登記清冊；(3)契約書；(4)收件簿；(5)土地登記簿及建物登記簿；(6)土地所有權狀及建物所有權狀；(7)他項權利證明書；(8)地籍圖；(9)地籍總歸戶冊（卡）；(10)其他必要之書表簿冊（登§14）。
上開所稱契約書，指公契。換言之，公契由登記機關訂定格式，私契無一定格式。 - 土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。
上開所稱契約，指公契。換言之，土地增值稅之納稅義務人申報土地移轉現值時，應檢附公契。
綜上，一筆不動產交易發生二個法律行為，一個為債權行為，因而有債權契約（即私契）；另一個為物權行為，因而有物權契約（即公契）。一般而言，債權行為發生在先，物權行為發生在後。
【註】
民：民法。
民債施：民法債編施行法。
平：平均地權條例。
登：土地登記規則。
所：所得稅法。
關鍵詞
私契、公契、債權契約、物權契約
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