社區住戶違規停車、亂丟垃圾、占用公共空間，管委會可以自行開罰嗎？
這個問題，法院實務其實有不同見解。
一、案例 甲社區為維護停車秩序，經區分所有權人會議依法決議通過規約，規定住戶違規停車，經勸導仍不改善者，每次罰款3,000元。
住戶乙因多次違規停車，遭管委會要求繳納罰款共3萬元。乙認為管委會不是政府機關，沒有裁罰權限，而且當初並未同意該項規約，因此拒絕繳納。
試問：社區規約訂定的罰款，是否具有法律效力？
- 《公寓大廈管理條例》第23條第1項、第2項第4款 「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」
「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：……四、違反義務之處理方式。……」 - 《公寓大廈管理條例》第16條第5項 「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」
- 《公寓大廈管理條例》第47條第2款、第49條第1項第4款 「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：……二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。……」
「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：……四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。……」 - 《民法》第250條第1項 「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」
- 《民法》第252條 「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
三、法院實務見解 針對公寓大廈規約可否訂定罰款，目前司法實務尚無定論，其肯定說及否定說之簡要比較如下：
| 比較項目 | 肯定說 | 否定說 |
|---|---|---|
| 基本立場 | 原則上肯定規約得訂定私法性質之罰款 | 原則上否定社區自行創設處罰權 |
| 主要理由 | 規約屬私法自治，合法決議對住戶有拘束力 | 多數決不得任意課予少數人法律未規定之金錢義務 |
| 法律保留原則 | 主要適用於公權力行使，不直接限制私法自治 | 課予金錢制裁涉及財產權，應有法律依據 |
| 第23條之解釋 | 「違反義務之處理方式」可包含金錢罰款 | 原則上指制止、協調、報請主管機關或訴請法院等程序 |
| 金額過高之處理 | 可依比例原則審查，並可能類推適用違約金酌減規定 | 若認罰款條款無效，即無須再審酌金額是否過高 |
| 相關判決 | 臺中高分院113年度上易字第302號、臺中地院114年度簡上字第454號（辭讓金案） | 新北地院114年度訴字第3412號、臺中地院113年度小上字第112號 |
註：最高法院目前尚未就此問題正面表態，但曾對否定說的推論提出質疑。最高法院102年度台上字第1751號民事判決（102年9月18日）的案例中，社區規約規定住戶拒絕移除外牆鐵鋁窗等設施者，每10日應支付3,000元「延遲改善懲罰性違約金」；住戶違反規約經制止逾期未改善者，每次應支付1,000元至1萬元懲罰性違約金。原審認為，公寓大廈管理條例第8條第3項已規定住戶違規時應報請主管機關依第49條第1項處理，「即不許規約於報請主管機關依規定處理外，自行訂立處罰條款而為私力救濟」，因而認定條款無效。最高法院則指出，該規定是就住戶違規時管委會應如何處理所為之規定，「是否即限制不得於規約內訂定，區分所有人違反規約時應支付違約金，非無疑義」，原審遽認無效「已有可議」，因此將該部分廢棄發回。陳重見（2024）文亦引用此判決，認為法定處理機制並不排除規約另訂違約金，規約的自律性限制與公權力的他律性限制「應可併行不悖」。
某社區住戶為與管委會抗爭，故意將車輛停放於社區大門車道，致其他住戶車輛無法進出。依規約，占用公共設施經勸導仍不改善者，每小時罰款1萬元，並得連續處罰。
法院認為，法律保留原則僅適用於具有權力服從性質的從屬權力關係，管委會與住戶之間並無從屬關係；該規約條款經區分所有權人會議決議通過，屬於私法自治範疇，不違反強制、禁止規定或公序良俗，具有法律效力。
管委會原請求145萬元，但法院認為依規約須「經勸導仍不改善」才能處罰，因此只計算勸導後的違規時間，核減為125萬元。至於金額是否過高，法院認為得類推適用民法第252條，但審酌違規情節、受影響住戶人數及損害程度後，認為125萬元尚無過高，未予酌減。
某社區管委會依規約授權訂定停車場管理辦法，規定違規停車（如超出停車格線）每次扣200點，並可連續扣點；點數不足須以每點1元補足，罰款累積超過3,000元，得聲請支付命令。
法院認為，公寓大廈管理條例已有法定的違規處理機制，社區不得自行創設違反法律保留原則的處罰制度，且本案扣點及金錢處罰手段違反比例原則，因此確認相關處罰性條款無效。
不過，法院並未否定管委會制定一般停車場管理辦法的權限。另須注意，本件為一造辯論判決（管委會未到庭）。
- 規約是區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議的共同遵守事項（公寓大廈管理條例第3條第12款）。甲社區的規約如經區分所有權人會議依第31條規定的出席及同意門檻合法決議，其管理使用的一般規範，原則上對全體區分所有權人及住戶都有拘束力，不以個別區分所有權人同意為必要。
- 但就罰款這類金錢負擔，否定說認為，除非獲得全體區分所有權人同意而具有契約性質，否則不得以多數決強行課予未同意者法律所無的義務。依此見解，乙「未同意」的抗辯就有意義。
- 採肯定說：規約已載明違反義務的處理方式，屬私法自治範疇，罰款條款原則有效。法定的主管機關處理機制，也不當然排除規約另訂違約金（最高法院102年度台上字第1751號判決參照）。乙經勸導仍不改善，管委會得請求給付罰款；但規約既以「經勸導仍不改善」為處罰要件，管委會應就勸導事實負舉證責任，且只能就勸導後的違規次數請求。乙並得主張金額過高，請求法院類推適用民法第252條酌減。
- 採否定說：「違反義務之處理方式」僅指制止、協調、報請主管機關或訴請法院等程序，罰款條款違反法律保留原則而無效（臺中地院113年度小上字第112號判決參照）。管委會只能制止，或依規定報請主管機關處理、訴請法院為必要的處置。
六、簡要結論 從上述判決可以看出，社區訂定管理規則的權限，與能否自行訂定罰款，是兩個不同問題。另外，也應區分「行政罰鍰」與「私法上的罰款或違約金」。管委會並無行政裁罰權限，但能否透過合法規約約定金錢給付義務，則是目前司法實務存在分歧的問題。
此外，原內政部營建署（現國土管理署）104年2月26日於個案函復中曾指出，住戶違反義務之罰款，除法令另有規定外，應經區分所有權人會議決議後，以規約定之，否則不生效力。不過，這也不代表只要規約有寫，任何罰款都必然有效。仍須考慮規約內容、訂定程序、權限依據、處罰手段及金額是否合理。
因此，不宜直接認定「管委會可以任意罰款」，也不能概括認為「社區罰款一律無效」，仍須依具體規定及個案事實判斷。
- 最高法院102年度台上字第1751號民事判決（102年9月18日）。
- 臺灣高等法院臺中分院113年度上易字第302號民事判決（113年10月15日）。
- 臺灣臺中地方法院114年度簡上字第454號民事判決（115年1月16日）；同院115年度再易字第9號民事判決（115年6月5日）駁回再審之訴。
- 臺灣新北地方法院114年度訴字第3412號民事判決（115年3月31日）。
- 臺灣臺中地方法院113年度小上字第112號民事判決（113年8月27日）。
- 陳重見（2024），公寓大廈規約之規範效力，國立政治大學不動產研究中心名家專欄。
- 蔡麗雯（2026），公寓大廈規約得否課予住戶「辭讓金」或「罰款」？，《全國律師》，115年3月號，頁105-111。
- 陳宏明（2021），公寓大廈自訂罰則之效力，立法院議題研析。
- 原內政部營建署（現國土管理署）104年2月26日營署建管字第1042903130號函。